منظور از سند مشاعی ، سندی است مربوط به یک ملک که در آن ، حداقل دو و یا چند نفر مالکیت دارند. بنابراین وقتی گفته میشود فلان ملک دارای سند مشاعی است ، یعنی حداقل دو مالک دارد.
از آنجا که سهم مالکین مشاعی در یک ملک معلوم نیست ، یعنی نمیتوان مشخص نمود کدامیک ار مالکین ، مالک کدام قسمت از ملک مشاعی است ، لذا معمولاً برای تعیین حد و مرز مالکیت بر ملک مشاعی ، باید بدنبال تنظیم تقسیم نامه و اخذ سند بود. در این مورد اولین موضوعی که به ذهن می آید نحوه دریافت سند مشاعی است.
برای احراز اطمینان از وضعیت ملک مشاعی میتوان با استفاده از شناسه یکتا یا کد ملی ملک ، نسبت به استعلام سند مشاع از طریق سامانه ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نمود.
شرایط دریافت سند ملک مشاع
ملک مشاع باید متعلق به چند نفر باشد. و همه افراد به یک اندازه سهم داشته باشند. در صورت تعلق ملک به یک نفر ، امکان دریافت سند مشاع وجود ندارد.
ملک به نحو اشاعه به مالکان تعلق داشته باشد. چنانچه مال مشاع بین کلیه شرکا تقسیم شده باشد و سهم هر یک از آن‌ها از مال مشخص باشد دیگر امکان دریافت سند مشاع برای صاحبان ملک مشاع وجود نخواهد داشت.
تحویل درخواست تفکیک سند به اداره ثبت با تعیین سهم همه شرکاء.
تنظیم تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی از شرایط مهم دریافت سند جداگانه ملک مشاع است.
از کجا کار خود را آغاز کنیم؟
دریافت سند مشاعی برای ملک متعلق به چند نفر امر ساده ای نیست . یعنی این موضوع از پیچیدگی های قانونی برخوردار است. درخواست سند مشاعی باید به اداره ثبت تقدیم شود. این درخواست بر مبنای ماده 115 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1317 که مقرر میدارد : « در املاک مشاع برای هر شریک نسبت به سهم او ، یک سند مالکیت صادر خواهد شد» ، باید طی تشریفات قانونی به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه شود. البته پیش از آن مالکین باید مدارک مورد نیاز را آماده کنند تا در زمان تشکیل پرونده با مشکلی مواجه نشوند.
نحوه آغاز کار دریافت سند مشاعی بدین ترتیب است که ابتدا یکی از شرکا درخواست تفکیک سند مشاعی را به اداره ثبت محل وقوع ملک ازائه میدهد. در ادامه سهم همه شرکا در زمین مشخص میگردد.
با تعیین سهم شرکاء ، تقسیم نامه مال مشاع بین مالکین تنظیم و امضاء میگردد. بر مبنای تقسیم نامه ، اداره ثبت محل ، مبادرت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی برای مشخص نمودن بخش های تفکیک شده ملک مینماید.
در ادامه ، اصل مدارک ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیمی به اداره ثبت تحویل داده شود. اداره ثبت بعد از انجام بررسی های لازم ، برای هر یک از مالکین به اندازه سهم وی ، سناد جداگانه صادر خواهد نمود.
مدارک مورد نیاز
برای دریافت سند ملک مشاعی باید مدارک خود را از قبل آماده کنیم. این مدارک عبارتند از :
مدارک شناسایی همه شرکاء اعم از شناسنامه ، کارت ملی ، عکس و…
تقسیم نامه شرکاء
درخواست تفکیک سند
صورتمجلس تفکیکی (شامل مشخصات ملک مانند متراژ، تعداد واحدها، اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا و… )
فیش پرداختی عوارض شهرداری و مالیات ملک
مدارک مربوط به مال مشاع از جمله سند رسمی
سند مشارکت شرکاء در مالکیت ملک
هزینه دریافت سند مشاع
تا اینجا تا حدودی با نحوه دریافت سند مشاعی آشنا شدید. در اینجا بد نیست در مورد هزینه انجام این کار صحبت کنیم. هزینه دریافت سند مشاع از چند بخش تشگیل شده است. این هزینه ها در هر بخش عبارتند از :
حق التحریر تقسیم نامه در دفاتر اسناد رسمی(هر سال بر مبنای نرخ روز تغییر میکند).
هزینه تفکیک زمین و تنظیم صورتمجلس تفکیکی (محاسبات آن توسط کارشناسان اداره ثبت انجام میشود. این هزینه بر مبنای نوع کاربری ملک متفاوت خواهد بود).
عوارض و مالیات
پیگیری و استعلام سند مشاع با کد ملی
قبل از اینکه نیازمند کسب اطلاع از نحوه دریافت سند مشاعی اطلاعاتی باشیم ، بهتر است در مورد نحوه پیگیری و استعلام وضعیت زمین اطلاعات اولیه را بدست آوریم. به منظور پیگیری و استعلام سند مشاع با کد ملی ، متقاضی ، ابتدا می بایست آدرس سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یعنی ssaa.ir را در مرورگر اینترنتی جستجو نموده و وارد صفحه اصلی سایت شود.
پس از آن می بایست ، در صفحه اصلی سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، بر روی گزینه میز خدمات الکترونیک کلیک نموده و از منوی باز شده ، گزینه “پیگیری استعلام الکترونیکی ملک” را انتخاب کند.
در مرحله بعدی و در صفحه نمایش داده شده ، لازم است شناسه یکتای استعلام در قسمت مربوطه درج شود تا آخرین وضعیت ملک مشاع و سند مالکیت آن نمایش داده شود.
توضیح آنکه شناسه یکتای استعلام، یک کد 18 رقمی است . با این کد ، به فرد امکان استعلام از آخرین وضعیت سند ملک مشاع داده میشود. این شناسه مانند شناسنامه یا کد ملی برای هر شخص منحصر به فرد بوده و به طور ویژه صادر می گردد.
الزام به تنظیم سند مشاع
گاهی پیش می آید که خریدار ، یک بخش از ملک مشاع را از یکی از شرکاء خریداری نموده است. یا اینکه ممکن است چند نفر مشترکاً، ملکی را خریداری کرده باشند. اما فروشنده به دلایلی از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی خودداری نماید . در اینگونه موارد ، خریدار یا خریداران می توانند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را در دادگاه مطرح نمایند.
به منظورطرح دعوی الزام به تنظیم سند مشاع ، خواهان دعوی میتواند حق خود را به موجب ارسال اظهارنامه قضایی به فروشنده اطلاع دهد. چنانچه فروشنده به درخواست خریدار توجهی ننمود و از حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی اجتناب کرد، خواهان می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند را به دادگاه ارائه دهد.
به این منظور خواهان لازم است که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را تهیه کرده و آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، به ثبت رساند. توجه به این نکته ضروری است که برای ثبت این درخواست، شخص می بایست در سامانه ثنا ثبت نام نموده و احراز هویت شده باشد.
پس از آن ، رسیدگی به پرونده در دادگاه آغاز میشود. در صورتی که اسناد و مدارک خواهان ، کامل بوده و صحت آن احراز شود، حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مشاع صادر خواهد گردید. حال اگر خوانده همچنان از حضور در دفاتر اسناد رسمی خودداری نماید، دادگاه سند انتقال را از جانب دفترخانه اسناد رسمی امضا کرده و سند رسمی به نام خریدار تنظیم می شود.
دریافت وکیل
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
