به طور موردی و خلاصه موارد زیر از موانع الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد:
- در رهن بودن ملک موضوع خواسته
- دریافت گواهی پایان کار و عدم تفکیک آپارتمان ها
- بازداشت بودن ملک موضوع خواسته
- عدم پرداخت تمام یا بخشی از مبلغ معامله
- ممنوع المعامله بودن شخص فروشنده.
- بازداشت بودن ملک موضوع خواسته
یکی از موانع و شرایط الزام به تنظیم به سند رسمی در بازداشت بودن ملک مورد معامله است. بر اساس ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی: “در صورتی که محکوم علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعا اجرا ننماید.
قراری با محکوم له برای اجرای حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند، یا مالی از او تامین و توقیف نشده باشد، محکوم له میتواند درخواست کند که اموال محکوم علیه معادل محکوم به توقیف گردد و دادورز (مامور اجرا) باید پس از درخواست توقیف بدون تاخیر اقدام به توقیف اموال محکوم علیه نماید”.
ممنوع المعامله بودن شخص فروشنده
از موارد دیگری که جز موانع اقدام تنظیم سند رسمی موجود هست، ممنوع المعامله بدون شخص فروشنده ملک می باشد.
البته برخی افراد نظر بر این دارند که اصولا ممنوعیت افراد از انجام معامله توسط مرجع قضایی به عمل می آید به این شرایط که چون دسترسی به کل اموال فردی که حق معامله ندارد، امکان پذیر نمی باشد، اگرچه از جهت رعایت احتیاط و جلوگیری از نقل و انتقالات احتمالی به عنوان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور عدم انجام معاملات را اعلام می نماید.
تصمیم مرجع قضایی از طریق سازمان ثبت به کلیه دفاتر اسناد رسمی اعلام و در نتیجه شخص از انجام هرگونه معامله نسبت به اموال خود منع می‌شود.
در رهن بودن ملک مورد نظر
از موانع و دلایلی دیگری که برای پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد در رهن بودن آن ملک می باشد. در یک سری شرایط ممکن است به هنگام طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مشخص گردد ملک موضوع خواسته در رهن قرار دارد.
در رهن قرار داشتن ملک، زمانی ممکن است، با علم و اطلاع شخص خریدار باشد همچنین گاها نیز خریدار از در رهن بودن ملک اطلاعی ندارد.
بازداشت ملک قبل از تاریخ وقوع عقد بیع
گاهی پیش می آید که قبل از انعقاد عقد بیع و تنظیم سند عادی مربوط به آن ملک، ملک بازداشت بوده باشد.در چنین شرایطی با استناد بر ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی اینطور بیان شده است که: “هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود، نافذ نخواهد بود.
مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد” عقد، غیر نافذ بوده و اعتبار یا بطلان آن منوط به تنفیذ یا عدم تنفیذ بازداشت کننده می‌باشد.
در این نوع از موارد عموما به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی می‌توان استناد کرد که اینطور مقرر داشته: “هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی، نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.”
عدم اخذ پایان کار و عدم تفکیک آپارتمان ها
از شایع ترین موانعی که برای پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد، عدم دریافت پایان کار ساختمانی از شهرداری و عدم تفکیک آپارتمان های احداث شده می‌باشد.
هنگامی که ساختمانی ساخته می شود، مالک آن ساختمان یا نماینده قانونی او باید برای دریافت پایان کار از شهرداری اقدام نماید و چنانچه ساختمان احداثی آپارتمان باشد، علاوه بر دریافت پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی ملک نیز مقدمه لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است.
بازداشت ملک توسط خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه ملک موضوع خواسته، توسط خواهان و در راستای حفظ حقوق وی و با صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت، بازداشت شده باشد، این موضوع از جمله موانع صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نیست.
بازداشت ملک پس از انعقاد عقد بیع
گاهی ممکن است پس از انعقاد بیع به موجب سند عادی، ملک بازداشت شود. در این حالت برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید.
زیرا در زمان توقیف، ملک موصوف متعلق به فروشنده و جزو لایملک او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات، باید به نفع او مبادرت به صدور حکم نماید.زیرا ممنوعیت بعدی نمیتواند به عقد مقدم خلل وارد سازد.
بازداشت سهم یکی از مالکان مشاعی
بازداشت ملک در صورتی جزو موانع موقتی برای استماع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که ناظر بر ملک موضوع خواسته باشد.
بر این اساس چنانچه(الف) مالک ۲ دانگ مشاع و (ب) نیز مالک دانگ مشاع از ملکی باشند و سهم (الف) بازداشت شده باشد، طرح دعوا علیه (ب) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال بلا اشکال است چون، آن قسمت از ملک که الزام مالک به تنظیم سند رسمی نسبت به آن خواسته شده است، آزاد است و قسمتی که بازداشت است، اساسا موضوع خواسته نمی‌باشد تا بازداشت بودن آن مانع پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشد.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
