تاثیر سند رسمی در تصرف عدوانی|ملکبانان

دعوی تصرف عدوانی از جمله دعاوی ملکی محسوب میگردد که در موارد عدیده یک دعوی حقوقی است . با این وجود در مواردی نیز جنبه کیفری پیدا میکند.
هر گاه متصرفات فعلی در یک ملک بدون توجه به خواست و رضایت متصرف قبلی صورت گیرد ، دعوی تصرف عدوانی تحقق می یابد و میتواند در محاکم دادگستری مطرح شود.
این موضوع منبعث از ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی است و نشان میدهد خواهان پرونده تصرف عدوانی ، لزوماً نباید مالک باشد زیرا در ماده مورد نظر به دو متصرف در ملک اشاره نموده و از متصرف قبلی به عنوان مالک یاد نکرده است.
شخصی که دعوی تصرف عدوانی را مطرح میکند ادعا میکند که سابقاً بر مال غیر منقول مانند خانه یا مغازه تصرف داشته اما در حال حاضر متصرف جدید بدون هماهنگی و یا کسب رضایت از وی ، آن را در اختیار گرفته و از منافع آن استفاده میکند.
تصرف عدوانی چه در حضور متصرف سابق و چه در غیاب او صورت می‌گیرد. همچنین اگر شخص با رضایت وارد شود ولی بدون رضایت متصرف باقی بماند، نیز تصرف عدوانی تلقی می‌شود.
رسیدگی به جرائم تصرف عدوانی خارج از نوبت انجام می‌شود و مقامات قضایی با تنظیم صورت‌مجلس عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی متوقف می‌کنند.

نقش سند رسمی در تصرف عدوانی چیست؟

در هنگام طرح دعوی تصرف عدوانی ، ارائه اسناد رسمی میتواند به عنوان دلیل و مدرک قابل قبول در اثبات ادعای خواهان مورد توجه قاضی قرار گیرد. با این وجود ، این به معنای آن نیست که خواهان دعوای تصرف عدوانی ، لزوماً باید مالک باشد. بلکه مستاجری که ملک استیجاری در دست او از ید وی خارج شده نیز میتواند با در دست داشتن اجاره نامه رسمی ، دعوای تصرف عدوانی را مطرح نماید.
یعنی برای طرح این دعوی در دادگاه لزوماً نباید مالک ملک بود و اثبات مالکیت در تصرف عدوانی ضروری نیست. بنابراین ممکن است خواهان با ارائه سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره نامه ، دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه کند.
در این مقاله به نقش و تاثیر سند رسمی در دعوای تصرف عدوانی خواهیم پرداخت. لطفا در ادامه ، با ما همراه باشید.

انواع سند رسمی در تصرف عدوانی

معمولاً در دعوی تصرف عدوانی ، با دو نوع سند رسمی روبرو هستیم. سند مالکیت و سند اجاره نامه . البته لازم است هر دو سند ، رسمی باشند . یعنی سند مالکیت از طرف اداره ثبت و سند اجاره نامه نیز در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشند.
بنابراین دادخواست خواهان معمولاً مبتنی بر پیوست هایی است که اساس و پایه آن را این دو مدرک تشکیل میدهند. در غیر این صورت ارائه هر نوع مدرک غیر رسمی ممکن است موجب رد دادخواست و یا عدم توفیق در پرونده شود.

تاثیر سند رسمی در تصرف عدوانی

الف) سند مالکیت رسمی

بررسی پرونده های تصرف عدوانی نشان میدهد در اغلب موارد ، خواهان دعوی تصرف عدوانی ، مالک ملک مورد تصرف است . به عبارت بهتر ، خواهان ، ادعای مالکیت بر ملک را مینماید.
در چنین مواردی برای اثبات ادعای خواهان ، لازم است سند و مدرک رسمی به عنوان دلیل مالکیت و غیر قانونی بودن تصرف متصرف فعلی به قاضی ارائه شود. از این طریق تصرفات سابق خواهان یا مالک ، به اثبات خواهد رسید.
شیوه اثبات تصرفات سابق ، از یک پرونده تا پرونده دیگر متفاوت است. نکته آنکه در گذشته انواع سندهای مالکیت نظیر سند منگوله دار یا دفترچه ای وجود داشت ولی امروزه سند های مالکیت رسمی به صورت تک برگ هستند.

ب) اجاره نامه رسمی

همانطور که قانون این اختیار را به مالک داده است تا با ارائه مدرک و سند مالکیت دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه اقامه نماید. مستاجر یک ملک استیجاری نیز مشروط بر آنکه دارای اجاره رسمی باشد ، میتواند در صورت مواجهه با تصرف غیر قانونی ملک مورد تصرف وی ، علیه فرد متصرف ، دعوی تصرف عدوانی را مطرح نماید. بطور قطع در اینجا الزامی بر اثبات مالکیت نیست و همینکه وی با در دست داشتن سند اجاره نامه ، تصرف سابق خود بر ملک را اثبات نماید کافی است.
عمدی بودن تصرف ، شرط اساسی طرح دعوی
مهمترین شرط در اقامه دعوی تصرف عدوانی ، قصد و عمد متصرف برای تصرف به نحو عدوان (یعنی با اجبار و زور و بدون کسب رضایت) است.
بنابراین خواهان باید در دادگاه ثابت کند متصرف فعلی ، به صورت عمدی و با زور ، ملک مورد تصرف وی را از ید او خارج کرده است.
وکیل دعاوی کیفری در پرونده های تصرف عدوانی با توجه به وضعیت پرونده ، ممکن است بر اساس رفتار متصرف ، بتواند علاوه بر جرم تصرف عدوانی ، شکایت ورود غیر مجاز و یا ایجاد مزاحمت را نیز مطرح کند. وی با استناد به ماده 694 قانون مجازات اسلامی ، باید جرم انتسابی را اثبات و بر اشد مجازات متهم تاکید نماید. در این صورت متهم به مجازات یک ماه تا یکسال حبس به جرم تصرف عدوانی و مجازات تا سه سال حبس بدلیل ورود غیر مجاز محکوم خواهد شد.

اقامه دعوی اجرت المثل ایام تصرف

چنانچه وکیل تصرف عدوانی بتواند جرم تصرف عدوانی را علیه متصرف اثبات نماید ، به احتمال یقین او در هنگام طرح دعوی اصلی ، اجرت المثل ایام تصرف را نیز در دادگاه مطرح نماید. زیرا متصرف باید هزینه استفاده از ملک در ایام تصرف را بپردازد.
خسارات مورد نظر پس از صدور اجرائیه توسط دادگاه و محاسبه آن ، مطابق با نرخ تورم اعلام شده توسط بانک مرکزی محاسبه و از محکوم علیه دریافت می شود.

تصرف عدوانی ، کیفری یا حقوقی؟

به موضوع تصرف عدوانی به هر دو شیوه کیفری یا حقوقی رسیدگی می‌شود. در قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲ دعوی تصرف عدوانی یک دعوای حقوقی محسوب میگردید. با این وجود ، رسیدگی به آن و حتی صدور حکم به دادسرا تفویض شده بود. از اینرو تنها موردی بود که دادسرا به یک دعوای حقوقی رسیدگی و حکم صادر می‌کرد.
یک دهه بعد ، در ماده ۱۳۴ قانون تعزیرات ۱۳۶۲ و سپس در مواد ۶۹۰ الی ۶۹۴ قانون مجازات اسلامی ‌1375 این عمل جرم تلقی و مقام قضایی ملزم به تعقیب کیفری مرتکب شده و بدواً باید دستور متوقف ماندن عملیات تصرف عدوانی را صادر کند. از سوی دیگر ، مواد ۱۵۸ الی ۱۷۷ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ نیز به دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق اختصاص یافته‌اند.
فرض کنید شخصی یک قطعه زمین را خریداری کند سپس بعد از مدتی به ملک خود مراجعه و متوجه شود در زمین وی ساختمان احداث شده است. حال اگر وی خرید زمین را به صورت قانونی انجام داده و سند رسمی ‌به نام وی انتقال قطعی یافته باشد قطعاً هم می‌تواند شکایت تصرف عدوانی کیفری و هم دعوی حقوقی راعلیه متصرف عدوانی مطرح کند.
اما چنانچه خرید صحیح باشد و فروشنده مالک واقعی بوده ولی به ‌نام وی انتقال رسمی ‌نیافته یا اساساً ملک هنوز ثبت نشده (در صورت اثبات تصرف ) فقط می‌تواند دعوای حقوقی طرح کند.
حال فرض کنید فروشنده زمین ، مالک واقعی نباشد. در این صورت جرم فروش مال غیر بوقوع پیوسته است. در این صورت خریدار فقط می‌تواند علیه فروشنده طرح شکایت کند و مبلغ پرداختی را از او دریافت کند. ولی بطور قطع هیچگونه حقی در ملک نخواهد داشت.

دریافت وکیل

گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.