در ابتدا لازم است به زبان ساده با این عبارت حقوقی آشنا شویم. معامله معارض به زبان ساده یعنی آنکه مالک یک ملک آن را دو یا چند بار به افراد متفاوتی بفروشد. برای مثال تصور کنید کسی مالک یک واحد آپارتمان در تهران است و این ملک را یک بار به آقای الف می فروشد و پس از مدتی بار دیگر با آقای ب معامله کرده و همان آپارتمان را به او می فروشد. در این صورت میان این دو معامله تعارض به وجود می آید. به همین دلیل به معامله دوم که در تعارض و تضاد با معامله اول گرفته است معامله معارض می گویند که منجر به خسارت های فراوانی به اشخاص طرف معامله می شود که البته با استفاده از یک وکیل متخصص و مجرب در حقوق املاک قابل پیگیری است.
حکم معامله معارض چیست؟
سوالی که در ارتباط با معامله معارض ایجاد می شود این است که کدام یک از این معاملات از لحاظ قانونی درست است و کدام یک از آن ها باطل می شود؟
پاسخ به این سوال، بستگی به نوع سندی دارد که در نتیجه هر یک از معاملات تنظیم شده است. منظور از نوع سند، رسمی یا عادی بودن آن است که از لحاظ اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند. سند رسمی به سندی گفته می شود که توسط ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر اساس قانون نوشته شده است و تا زمانی که جعلی بودن یا اشتباه در تنظیم آن ثابت نشود نمی تواند از اعتبار بیفتد. اما سند عادی یعنی هر سندی که از نوع سند عادی نباشد، اعتبار کمتری دارد و کمتر از سند رسمی مورد حمایت قرار می گیرد.
برای مثال ممکن است معامله اول با سند عادی انجام شود و معامله دوم با سند رسمی یا بر عکس. همچنین ممکن است سند مربوط به هر دو معامله از یک نوع باشد برای مثال هر دو سند عادی یا رسمی باشند. در هر یک از این فرض ها، با توجه به نوع سند و اینکه هر معامله در چه زمانی منعقد شده است، معامله معتبر و قانونی متفاوت خواهد بود که در این قسمت هر یک از این حالت ها را بررسی می کنیم.
تعارض دو سند رسمی
فرض اول حالتی است که هر دو معامله با سند رسمی تنظیم شده است که البته احتمال وقوع آن بسیار کم است زیرا دفتر اسناد رسمی هنگام تنظیم رسمی موظف است درمورد سند و مالکیت ملک مورد نظر از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرد. بنابراین تنها زمانی امکان تعارض دو سند رسمی وجود دارد که یکی از آن ها جعل شده یا در تنظیم آن اشتباهی صورت گرفته و این موضوع در دادگاه نیز به اثبات برسد.
تعارض سند عادی و سند رسمی
در فرض دوم، معامله اول به صورت سند عادی و معامله دوم در قالب سند رسمی انجام می شود. در این صورت، جرم معامله معارض تحقق پیدا می کند. اما در ارتباط با اینکه کدام یک از معاملات به عنوان معامله صحیح تلقی می شوند، باید به شرایط و اوضاع و احوال رجوع کرد. یعنی قاضی بررسی می کند که آیا سند عادی که ابتدا تنظیم شده، معتبر است یا خیر. اگر سند عادی معتبر باشد سند دوم که سند رسمی است باطل می شود و سند عادی اعتبار پیدا می کند.
تعارض سند رسمی با سند عادی
در فرض سوم، سند اول، سند رسمی است و سند دوم به صورت عادی تنظیم شده است. در این حالت سند رسمی که قبل از سند عادی تنظیم شده است معتبر است و سند دوم به دلیل اینکه از نوع سند عادی است نمی تواند در اعتبار سند رسمی خدشه ای ایجاد کند.
تعارض دو سند عادی: در فرض چهارم، برای هر دو معامله سند عادی تنظیم شده است. در این صورت هر دو سند به دلیل اینکه از یک نوع هستند، از اعتبار یکسانی برخوردارند و باید بررسی کرد کدام یک زودتر تنظیم شده است، سندی که زودتر تنظیم شده باشد به عنوان سند قانونی مالکیت به رسمیت شناخته می شود.
شکایت از جرم معامله معارض چگونه است؟
در قسمت قبل تمامی حالات تعارض دو سند را بررسی کردیم. بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض در صورتی رخ می دهد که مالک ملکی مشخص عین یا منفعت آن را از طریق سند عادی یا رسمی به دیگری انتقال دهد و بعد همان ملک را از طریق سند رسمی به شخص دیگری منتقل کند.
بنابراین جرم معامله معارض در صورتی رخ می دهد که سند اول، عادی یا رسمی باشد و سند دوم از نوع رسمی باشد. در نتیجه اگر سند دوم از نوع عادی باشد جرم معامله معارض تحقق پیدا نمی کند.
برای شکایت از این جرم باید با کمک وکیل متخصص ملکی شکوائیه ای تنظیم کنید که بتواند تعارض معاملات و سوء نیت مرتکب یا همان مالک ملک در ارتکاب جرم را ثابت کند، یعنی اثبات کند مرتکب از روی آگاهی و اراده این کار را انجام داده است. پس از تنظیم این شکایت باید آن را در دادسرای محل وقوع جرم یعنی جایی که معامله دوم انجام شده است، ثبت کنید. دادسرای کیفری پس از بررسی شکوائیه در صورتی که وقوع جرم را تایید کنید قرار جلب به دادرسی صادر کرده و آن را به دادگاه صالح برای رسیدگی و صدور حکم ارجاع می دهد. مجازات این جرم در صورتی که در دادگاه به اثبات برسد، سه تا ده سال حبس است.
تفاوت معامله معارض یا انتقال مال غیر چیست؟
یکی دیگر از جرایم مربوط به املاک که ممکن است با معامله معارض اشتباه گرفته شود، انتقال مال غیر است. اما تفاوت این دو با یکدیگر چیست؟
در معامله معارض، شخص انتقال دهنده مال یک نفر یعنی همان مالک اصلی مال است که مال خود را دو بار به اشخاص متفاوتی می فروشد. در حقیقت در اینجا فروشنده یکی است و همان مالک اصلی مال است که با تنظیم دو نوع سند و انجام دو معامله که با یکدیگر در تعارض هستند مال خود را به افراد متفاوتی می فروشد و اینکه کدام معامله معتبر است بستگی به نوع سند و زمان تنظیم هر یک از آن ها دارد.
اما در جرم انتقال مال غیر کسی که فروشنده است در حقیقت مالک اصلی مال نیست بلکه خود را به جای مالک اصلی یا وکیل او جا می زند. در نتیجه، برای اثبات جرم انتقال مال غیر باید اثبات کنید شخص فروشنده مالک مال نبوده است و مال متعلق به دیگری را فروخته است. در اینجا فقط یک معامله صورت گرفته که تعارضی که با معامله ای دیگر ندارد و با اثبات این جرم و ابطال معامله صورت گرفته نسبت به مال غیر، مالکیت دوباره به مالک اصلی آن بر می گردد. در حالی که در معامله معارض دو معامله معارض از طرف مالک اصلی انجام شده که دادگاه موظف است معامله قانونی و معتبر را از میان این دو معامله تعیین کند.ابطال سند معارض توسط اداره ثبت اسناد و املاک
اگر وقوع معامله معارض و در نتیجه بی اعتبار بودن یکی از معاملات و سند مربوط به آن توسط دادگاه ثابت شود، اداره ثبت اسناد و املاک سند معارض یعنی سندی که دیگر اعتباری ندارد را باطل می کند. به طور کلی ادارات ثبت اسناد ملکف هستند در صورت اطلاع از وجود اسناد معارض، موضوع را به دارندگان این اسناد اطلاع دهند.
صاحب سند معارض یعنی سندی تر که دیرتر تنظیم شده است، باید ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح دعوا کند و رسید آن را به اداره ثبت ارائه دهد، در غیر این صورت دارنده سند اول به استناد عدم طرح دعوا از سوی دارنده سند دوم می تواند درخواست ابطال آن سند را بدهد.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
