قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهایی است که دارای پیچیدگی‌های حقوقی خاصی می‌باشد. اهمیت این قرارداد به اندازه‌ای است که هر گونه اشتباهی در آن، خسارات جبران‌ناپذیری را از خود بر جای خواهد گذاشت. در این نوشتار مهم‌‌ترین نکات در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت ذکر و در پایان نیز یک نمونه قرارداد آورده شده است. همچنین توصیه می‌شود.
تعریف قرارداد مشارکت در ساخت
این قرارداد بین مالک یا مالکین یک قطعه زمین یا بنای فرسوده که قصد نوسازی آن را دارند با یک شخص حقیقی یا حقوقی که عهده دار ساخت و احداث بنا می‌شود، منعقد می‌گردد. در قرارداد مشارکت در ساخت عموماً کلیه هزینه‌های ساخت به عهده سازنده گذاشته می‌شود و سازنده متعهد می‌گردد نسبت به احداث بنا در مدت زمانی که به توافق طرفین می‌رسد و مطابق شرایط و مصالحی که در قرارداد شرح آن به تفضیل ذکر می‌شود اقدام نماید. در این قرارداد مالک متعهد می‌گردد درصدی از بنای احداث شده را به سازنده واگذار نماید.
شایان ذکر است طرفین می‌توانند شرایط مورد نظر خود را به دلخواه در قرارداد پیش‌بینی کنند البته این شرایط نباید مخالف قوانین آمره یا نظم عمومی باشد. پیشنهاد می‌شود جهت تنظیم قرارداد به وکیل دادگستری مراجعه نمایید.
تعیین سهم‌الشرکه مالک و سازنده
برای مشخص کردن سهم هر یک از طرفین به شرح ذیل اقدام می‌شود:
۱. بهای ملک با توافق طرفین تعیین و به عنوان آورده مالک محاسبه می‌شود؛
۲. هزینه‌های ساخت و به طور کلی تمام هزینه‌هایی که باید توسط سازنده پرداخت گردد محاسبه می‌شود. برای امکان تعیین این هزینه‌ها، نقشه‌های معماری که بیانگر سطح زیربنا می‌باشد و همچنین لیست مصالحی که باید در ساختمان به کار رود آماده شده و بر این مبنا هزینه‌های ساخت برآورد می‌گردد؛
۳. پس از اینکه بهای ملک و همچنین هزینه‌های ساخت مشخص شد، مطابق قرارداد بنا‌هایی که قرار است احداث شوند بین مالک و سازنده تقسیم می‌شوند. برای مثال اگر قیمت ملک یکصد میلیارد تومان و کل هزینه‌های ساخت ۵۰ میلیارد تومان محاسبه گردد، آنچه احداث می‌شود به نسبت ۲ برابر مالک و یک برابر سازنده خواهد بود. گاهی اوقات سازنده متعهد می‌گردد که وجهی بلاعوض هم به مالک بدهد، در این صورت این مبلغ هم به عنوان آورده سازنده به مبلغ هزینه‌ها اضافه می‌شود و در تقسیم سهام لحاظ خواهد شد.
پیش فروش واحدها
یکی از موضوعات بسیار مهم در قراردادهای مشارکت، پیش فروش واحدها می‌باشد. سازندگان عمدتاً تلاش می‌کنند تا در همان ابتدا واحدهای در حال احداث را تقسیم نمایند. این موضوع امکان پیش فروش واحدها را برای سازندگان فراهم می‌نماید. پیش فروش واحد ها از طریق تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان انجام می‌شود.
امکان پیش فروش آپارتمان‌ها برای سازنده، مالک را در یک خطر بزرگ قرار می‌دهد. زیرا، سازنده ممکن است واحدها را پیش فروش کند و تعهدات خود را رابطه با احداث بنا یا تکمیل آن را انجام ندهد. در این صورت اگر مالک دسترسی به سازنده نداشته باشد یا عملاً سازنده توانایی پرداخت هزینه‌ها را از دست داده باشد، مالک سهم سازنده را از دست داده و در قبال آن هیچگونه منفعتی را به دست نیاورده است.
برای جلوگیری از این وضعیت باید از تقسیم واحدها امتناع شود و سازنده حق فروش سهم مشاعی خود را هم تا تکمیل ساختمان نداشته باشد یا این امکان به صورت جزئی و به شکلی که امکان سوء استفاده نباشد برای سازنده فراهم گردد.
تخلف سازنده از اجرای تعهدات
تخلفات سازنده از انجام تعهدات عمدتاً به یکی از اشکال ذیل می‌باشد:
– تأخیر در تکمیل ساختمان: برای ضمانت اجرای این تعهد معمولاً خسارتی به صورت روزانه و ماهیانه مشخص می‌شود و چنانچه تأخیر از یک مدت معین بیشتر گردد برای مالک حق فسخ قرارداد تعیین می‌شود؛
– عدم رعایت مقررات قانونی یا تخلف از پروانه ساختمانی: سازنده در احداث بنا متعهد به رعایت کلیه موازین قانونی و بالاخص قوانین و مقررات شهرداری در احداث بنا و شرایط مندرج در پروانه ساخت می‌باشد؛ بنابراین هرگونه تخلف از این شرایط متوجه سازنده است و چنانچه بر اثر این تخلفات خسارتی به مالک وارد شود یا اینکه وجوهی توسط سازمان‌های ذیربط یا شهرداری مطالبه شود، هزینه‌های آن متوجه سازنده می‌باشد؛
– عدم رعایت نقشه‌های معماری یا لیست مصالح: چنانچه سازنده بدون رضایت مالک نسبت به تغییر نقشه‌ها اقدام نماید یا از مصالحی که در قرارداد ذکر شده استفاده نکند، مالک می‌تواند الزام سازنده را از دادگاه به اجرای تعهداتش مطابق قرارداد تقاضا نماید. در این صورت سازنده ملزم به اصلاح و تغیر وضعیت بنا مطابق شرایط قرارداد خواهد شد؛
– وارد آوردن خسارت به مجاورین یا اشخاص ثالث: چنانچه سازنده به دلیل بی‌احتیاطی یا بی‌مبالاتی یا عدم رعایت نظامات قانونی موجب ورود خسارت به همسایگان یا اشخاص ثالث گردد، پرداخت این خسارت کلاً به عهده سازنده می‌باشد و سازنده حق مطالبه خسارات را از مالک ندارد.
تعهدات مالک
در قرارداد مشارکت در ساخت مالک باید به تعهدات زیر عمل نماید:
– اگر مالکیت ملک مورد اشکال قرار گیرد، مالک در قبال سازنده مسئول است و باید خسارت وارده را پرداخت نماید.
– مالک باید شخصاً پروانه ساختمانی یا کلیه مجوزهایی که برای شروع احداث بنا و ادامه آن لازم است را اخذ نماید و در صورتی که این وظیفه به عهده سازنده گذاشته شده باشد، اختیارات قانونی لازم را طی وکالتنامه‌ای به سازنده اعطا نماید؛
– مالک باید ملک را تخلیه و تسلیم سازنده نماید به شکلی که هیچگونه موانع قانونی برای به تصرف گرفتن ملک توسط سازنده و شروع عملیات ساختمانی وجود نداشته باشد؛
– علاوه بر موارد مذکور هر گونه تعهداتی که طرفین ممکن است توافق کرده باشند که به عهده مالک است باید به وسیله مالک انجام شود.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
ماده ۱) طرفین قرارداد
الف. مالک:
ب. سازنده:
ماده ۲) موضوع قرارداد
عبارت است از احداث ساختمان بر روی یک قطعه زمین به پلاک ثبتی ……….. مطابق پروانه ساختمانی شماره ………. و منطبق با نقشه های معماری پیوست این قرارداد و همچنین با استفاده از مصالحی که به موجب پیوست شماره ………. این قرارداد مشخص شده است.
ماده ۳) مدت زمان اجرای قرارداد
مدت زمان اجرای کامل این قرارداد به مدت ۲۴ ماه کامل شمسی از تاریخ ………. می‌باشد که باید پیشرفت پروژه مطابق جدول زمانی ذیل صورت گیرد.:
الف. گودبرداری و اجرای فونداسیون طی مدت ………. ماه لغایت تاریخ ………….. .
ب. اجرای کامل اسکلت و سقف ها طی مدت ………. ماه لغایت تاریخ ………….. .
ج. اجرای کامل سفت کاری طی مدت ………. ماه لغایت تاریخ ………….. .
د. اجرای کامل نازک کاری طی مدت ………. ماه لغایت تاریخ ………….. .
ه. اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی طی مدت ………. ماه لغایت تاریخ ………….. .
ماده ۴) سهم‌الشرکه طرفین
سهم مالک از کل بنایی که مطابق پروانه احداث می‌گردد ………. درصد و سهم سازنده ………. درصد می‌باشد. طرفین به صورت مشاع در واحدها شریک می‌باشند و سازنده حق فروش سهم خود را بدون رضایت مالک ندارد و حق فروش را از خود سلب و ساقط می‌نماید.
ماده ۵) تعهدات سازنده
۱-۵. سازنده متعهد است در اجرای ساختمان رعایت کلیه موازین قانونی و مقررات شهرسازی و بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های شهرداری را بنماید.
۲-۵. سازنده متعهد می‌گردد نسبت به احداث ساختمان مطابق شرایط و مندرجات این قرارداد اقدام نماید و حق ندارد بدون اجازه مالک هیچگونه تغییری در نقشه های معماری یا مصالح مصرفی مورد توافق دهد مگر اینکه موردی منع قانونی نداشته باشد که در این صورت مالک باید ظرف مدت یک هفته نظر خود را مبنی بر چگونگی اصلاح و یا جایگزین نمودن شرایط جدید اعلام نماید. این شرایط نباید به گونه‌ای باشد که هزینه بیشتری را به سازنده تحمیل کند.
۳-۵. پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی مربوط به تعهدات سازنده از جمله پرداخت هزینه‌های قانونی خرید مصالح، پرداخت حقوق کارگران و پیمانکاران و خلاصه هر گونه هزینه‌ای که لازم باشد، به عهده سازنده است مگر اینکه پرداخت آن در قرارداد صراحتاً به عهده مالک گذاشته شده باشد.
۴-۵. سازنده حق انتقال این قرارداد را به صورت جزئی یا کلی به غیر ندارد و صرفاً می‌تواند با مسئولیت خود از پیمانکاران دست دوم برای اجرای عملیات ساختمانی استفاده نماید.
۵-۵. سازنده متعهد می‌گردد که نسبت به بیمه خطرات ساختمان در حال احداث در مقابل آتش سوزی و سایر حوادث اقدام نماید و ضمناً مسئولیت خود را در قبال اشخاص ثالث در مورد خسارات مالی و جانی بیمه کند.
ماده ۶) تعهدات مالک
۱-۶. مالک اقرار و اعتراف می‌نماید که ملک مورد مشارکت در مالکیت کامل او می‌باشد و قبلاً حقی را به کسی واگذار ننموده است و ملک در رهن یا توقیف و بازداشت نمی‌باشد.
۲-۶. مالک وکالتنامه کاری و اداری برای انجام تعهداتی که به عهده سازنده گذاشته است به ایشان اعطا می‌نماید.
۳-۶. مالک متعهد می گردد نسبت به تخلیه و تحویل ملک به سازنده حداکثر تا تاریخ ……… اقدام نماید به شکلی که هیچگونه مانعی برای تخریب ملک و شروع عملیات خاکبرداری وجود نداشته باشد.
ماده ۷) فسخ قرارداد و ضمانت اجرای تعهدات
۱-۷. چنانچه سازنده در اجرای تعهدات خود مطابق جدول زمانی موضوع ماده ۳ قرارداد تأخیر نماید متعهد به پرداخت روزانه ………. خسارت به مالک می‌باشد. چنانچه مدت تأخیر بیش از ………… ماه باشد مالک حق فسخ قرارداد را دارد. در صورت فسخ قرارداد سازنده حقی نسبت به عملیات انجام شد تا آن مرحله از قرارداد ندارد.
۲-۷. چنانچه سازنده در انجام هر یک از سایر تعهداتی مقرر در این قرارداد تخلف نماید، مالک حق فسخ قرارداد را دارد. در صورت اعمال فسخ هزینه های انجام شده توسط سازنده تا تاریخ فسخ محاسبه و ۷۰ درصد مبلغ هزینه شده به سازنده پرداخت خواهد شد و سازنده هیچگونه حقی نسبت به بنای احداث شده ندارد.
۳-۷. چنانچه نقض تعهدات پس از تکمیل مرحله سفت‌کاری و پیشرفت ۴۰ درصدی در مرحله نازک کاری باشد در این صورت مالک حق فسخ قرارداد را ندارد و می‌تواند نسبت به خسارت تأخیر در صورت عدم رعایت ماده ۳ و یا خسارت مقطوع ………. ریال بابت تخلف از انجام هر یک از تعهدات دیگر از سازنده مطالبه نماید.
ماده ۸) ختم قرارداد
پس از این که پروژه تکمیل و آماده بهره‌برداری شد، نسبت به تقسیم واحدها اقدام می‌شود و هر یک از طرفین می‌توانند نسبت به فروش واحدهایی که در سهم آن‌ها قرار گرفته، اقدام نمایند. چنانچه در تقسیم واحدها توافق حاصل نشود تقسیم از طریق قرعه انجام می‌شود.
این قرارداد در ۸ ماده و ………. نسخه تنظیم و مفاد آن برای طرفین لازم‌الاتباع می‌باشد.
مالک
سازنده
شهود
