ابطال پیش فروش آپارتمان|ملکبانان

هر قراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان»محسوب می شود.
در این مقاله بر آنیم درخصوص ابطال پیش فروش آپارتمان-شرایط/کاربردی توضیحاتی را ارائه نماییم :
قانونگذار با هدف جلوگیری از کلاهبرداری واحدهای پیش فروش شده (منظور انتقال یک واحد پیش فروشی به چند نفر) در سال 1398 قانون پیش فروش آپارتمان ها را به تصویب رساند که آیین نامه اجرایی آن در مورخه 1393/03/20 (4 سال بعد) صادر گردید .

چه اشخاصی می توانند اقدام به پیش فروش آپارتمان نمایند؟

بر اساس (تبصره ماده 1 قانون پیش فروش اپارتمان ها ) :
اشخاص ذیل می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند :
 سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

موارد الزامی در قرارداد پیش فروش

١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقف گاه (پارکینگ) و انباری.
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت.
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.
٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران

قراردادهای پیش فروش آپارتمان بعد از تنظیم آن مطابق قانون و درج موارد مذکور در ماده 2 قانون فوق الذکر می بایست به موجب سند رسمی تنظیم شود و خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال شود ولیکن عده ای به دلیل عدم آگاهی از قانون برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه ها مشاوران املاک رجوع میکنند و به تنظیم سند عادی بسنده میکنند که این خود از نظر قانون جدید نوعی جرم تلقی خواهد شد.

نکته مهم

طبق قانون پیش فروش آپارتمان چنانچه فروشنده و سرمایگذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی و یا دریافت مجوز انتشار اگهی هرگونه اقدامی انجام دهند ، (از 91 روز تا 1 سال حبس و یا 2 تا 4 برابر مبالغی که دریافت کرده اند جریمه می شوند .)
نکته قابل توجه برای خریداران واحدهای پیش فروش این است که بر اساس قانون پیش فروش اپارتمان لازم است تا همه مراحل در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و تنظیم قولنامه در بنگاه املاک بعنوان تنها اقدام کافی نمی باشد .
تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل ابطال مشارکت در ساخت
تایید بطلان قرارداد پیش فروش در زمانی که سازنده، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را نقض کند از سوی مالک امکان پذیر است. بطور مثال در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، طرفین شرط می کنند که سازنده تا مدت معینی و یا تا پایان قرارداد، حق پیش فروش واحد های سهم خود را ندارد.
شرط سلب حق پیش فروش یک شرط قانونی و منطقی می باشد. چون مالک نمی خواهد تا قبل از این که تکلیف پروژه به طور کامل مشخص نشده است، کنترل پروژه را از دست بدهد.
اگر چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود و طرفین با قبول کردن این شرایط، قرارداد را امضا کنند؛ رعایت این شرط و تعهد برای سازنده الزامی است. در غیر این صورت موضوع تایید بطلان قرارداد پیش فروش به وجود می آید.
در صورتی که سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها ، واحد های سهم خود را پیش فروش کند، شرایط قرارداد را رعایت نکرده و مالک علاوه بر این که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد، می تواند قرارداد پیش فروش را منحل کند زیرا با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها، مالک در برابر پیش خریدار هیچ تعهدی ندارد و این مورد تایید بطلان قرارداد پیش فروش نیز می باشد.

وظیفه مشاورین املاک در این خصوص

مشاوران املاک می بایست پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.در غیر این‌ صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

دریافت وکیل

گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه های مختلف حقوقی از جمله دعاوی کیفری می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.