وجه التزام چیست و چه نکاتی را باید درباره آن بدانیم؟|ملکبانان-فرشته محمدحسینی

وجه التزام چیست؟

وقتی دو نفر قراردادی می بندند ، قرارداد بین آنها لازم الاجرا است ، یعنی دو طرف مکلف و موظف به اجرای آن هستند.

اگر در هنگام اجرای قرارداد یکی از دو طرف قرارداد به تعهد خود عمل ننماید، مبلغی را برای جبران انجام ندادن تعهد باید به طرف دیگر پرداخت کند. در حقوق به این مبلغ وجه التزام گفته می شود . در واقع وجه التزام خسارت دیر کرد در اجرای قرارداد است .

به لحاظ لغوی کلمه التزام (در اصطلاح وجه التزام) به معنای پایبندی، ملزم شدن به امری و عهده‌دار شدن کاری میباشد.

به لحاظ اصطلاحی، نوعی شرط ضمن عقد است که جهت ضمانت اجرا، در قراردادها گنجانده می‌شود.

بر طبق این شرط، در صورتی که یکی از متعاملین از اجرای آنچه قرارداد به عهده‌ وی گذاشته خودداری کند یا به عملی مبادرت ورزد که مطابق قرارداد ممنوع اعلام شده است، باید مبلغی را که در قرارداد معین می‌شود، به عنوان جریمه به طرف مقابل پرداخت کند.

در بیان فقهی وجه التزام این گونه تعریف شده است :

“مبلغی است که متعاقدین در حین انعقاد عقد به موجب توافق (خواه ضمن همان قرارداد اصلی، خواه به موجب موافقت مستقل، که در این صورت باید پیش از بروز تخلفِ متعهد از تعهد باشد) به عنوان میزان خسارتِ (مادی یا معنوی) محتمل الوقوع ناشی از عدم اجرای تعهد و یا ناشی از تأخیر در اجرای تعهد، پیش‌بینی کرده و بر آن توافق کنند. چنین توافقی هرگاه به صورت شرط ضمن عقد باشد، شرط جزاء یا شرط کیفری نامیده شده است. “

در اصل وجه التزام، مبلغ مشخصی است که طرفین در زمان عقد قرارداد به عنوان جریمه تاخیر در انجام تعهد یا انجام ندادن تعهداتشان درنظر می گیرند.

می توان گفت وجه التزام یک ضمانت اجرای حقوقی است که احتمال نقض و تخلف از مفاد قرارداد را بسیار کاهش می دهد.

به عنوان مثال در یک قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های وضوع قرارداد اقدام نکند به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهد به مالک پرداخت کند.

یا در قولنامه خرید و فروش ملک دو طرف توافق کنند اگر در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر نشوند مبلغی را بابت عدم حضور به طرف دیگر بپردازد و تعهد خود را نیز انجام دهد.

بنابراین اگر یکی از طرفین قرارداد اجرای تعهد را با تاخیر انجام دهد و یا به صورت کلی از انجام تعهد خودداری کند، طرف دیگر قرارداد می‎تواند دادخواست مطالبه را به دادگاه بدهد.

نحوه تعیین وجه التزام در قرارداد

وجه التزام در قولنامه، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش‌های ذیل می‌تواند باشد:

1. در قولنامه ذکر می‌شود در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع کند، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می‌تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.
2. و یا به صورت جامع‌ تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هر یک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.

نکات مهم در وجه التزام:

1. کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند وعدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
2. قاضی نمی تواند میزان وجه التزام مندرج در قرارداد را تغییر دهد . البته اگر شکایت بابت دریافت خسارت باشد ، به علت تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه، قاضی می تواند در میزان خسارت دریافتی دخالت کند .

تفاوت وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه

در واقع وجه التزام، وجه تضمین‌کننده پایبندی طرفین در معاملات است که به صورت شرط ضمن عقد در متن قراردادها ذکر می‌شود. نکته مهم در شناسایی مفهوم وجه التزام، مسئله شرط بودن در متن قرارداد است.

وجه التزام نوعی جریمه تاخیر تادیه است که بر اساس شرط ضمن عقد دریافت می‌شود.

بر این اساس، واضح می‌گردد که رابطه منطقی دو مفهوم جریمه تاخیر تادیه و وجه التزام عموم و خصوص مطلق است.

به این معنا که هر وجه التزامی، نوعی جریمه است که از فرد متخلف دریافت می‌شود؛ اما هر جریمه‌ای وجه التزام نبوده و ممکن است جریمه در قالب‌های حقوقی دیگر دریافت شود.

خسارت تاخیر تادیه، به لحاظ لغوی، خسارت به معنی ضرر کردن، زیان بردن و همچنین زیانکاری است.

در اصطلاح فقه و حقوق نیز منظور از خسارت تاخیر تادیه، خسارتی است که بر اثر تأخیر در پرداخت و تأدیه دین حاصل می‌شود؛ که در اینجا کلمه دین عنوانی است که هم در نسیه می‌تواند مطرح باشد و هم در نقد؛ می‌تواند هم وجه نقد باشد و هم غیرنقد، هم فعل  و هم ترک فعل باشد.

نکته مهم در شناسایی مفهوم خسارت تاخیر تادیه، مسئله زیان دیدن است. به این معنی که برای صدق مفهوم خسارت، باید تجاوز به مال غیر (مستقیم یا غیرمستقیم) صورت گرفته باشد.

بر این اساس، معنی حقیقی خسارت تأخیر، زیانی است که در اثر تأخیر به بار آمده و مدیون، افزون بر رد اصل پول باید آن را جبران کند.

لذا، به نظر می‌رسد خسارت تأخیر تأدیه دائر مدار زیان است و به منظور جبران زیان‌های وارده از افراد متخلف دریافت می‌شود.

قراردادهایی که می توان در آنها وجه التزام را شرط کرد

وجه التزام مختص عقود تملیکی است یعنی قراردادهایی که طبق آن مالی از مالکیت یک نفر طبق قرارداد خارج می شود و به مالکیت نفر دیگر در می آید .

یکی از نمونه های بارز این قراردادها ، قرارداد خرید و فروش یا عقد بیع است .

مثال دیگر عقد اجاره است که اجاره دهنده در آن در مقابل انتقال حق استفاده از مالش به مستاجر از او اجاره بها دربافت می کند .

در واقع وجه التزام خسارت در مقابل عدم انجام تعهد به انتقال سند رسمی ملک یا مال مورد معامله است . یعنی وقتی کسی طبق قرارداد تعهد خود را مبنی بر انتقال مال انجام ندهد می توان از او وجه التزام دریافت کرد .

وجه التزام در قانون مدنی

دو ماده قانونی بسیار مهم در مورد در ذیل آمده است :

1. ماده ۲۳۰ قانون مدنی : اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف، متخلّف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آن چه ملزم شده است محکوم نماید.
2. ماده ۳۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب سال ۱۳۵۵ : هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهّد، وجه التزام معین شده باشد، مطالبه آن مانع مطالبه اجرای تعهّد نمی باشد، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهّد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند.

دریافت وکیل

قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.