معامله به وسیله وکیل
طق ماده ۶۵۷ قانون مدنی وکالت به عقدی می‌گویند که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب و نماینده خود می‌کند. وکابت جزء عقود جایز محسوب می‌شود، به همین دلیل وکیل یا موکل هر زمان که اراده کنند می‌توانند آن را برهم بزنند. مگر در شرایطی که ضمن عقد لازمی محقق شده باشد، که در این صورت فسخ قرارداد امکان پذیر نیست. در صورت که شخص وکیل یا موکل فوت کنند یا انجام موضوع وکالت توسط موکل، عقد وکالت منفسخ خواهد شد.
در معاملات املاک و مستغلات «عقد وکالت» کاربرد بسیار مهمی دارد و بصورت وکالت رسمی مورد استفاده قرار می‌گیرد. در معاملات مسکن، وکالت‌نامه‌ها ممکن است جهت انجام یک معامله مانند وکالت فروش و اجاره و یا حجهت انجام عملی خاصی باشد که اصطلاحا به آن «وکالت کاری» گفته می‌شود. مانند وکالت در مراجعه به شهرداری جهت اخذ پروانه پایان کار، تخریب و نوسازی ساختمان.
معامله به وسیله ولی قهری
یکی دیگر از انواع معاملات نیابتی معامله به وسیله ولی قهری است. همه ما می‌دانیم که کودکان، چه طفل صغیر و غیر رشید، قادر به اداره کردن امور مالی خود نیستند و نمی‌توانند معامله کنند. مجنونی که از کودکی دچار اختلال روانی بوده است، همه تحت ولایت و جد پدری خود قرار دارند و در تمامی امور اعم از امور مربوط اموال و حقوق مالی صغیر و مجنون، «ولی» یعنی نماینده قانونی او می‌باشد.
نمایندگی از صغیر و مجنون مهم‌ترین وظیفه «ولی» می‌باشد. یکی دیگر از وظایف مهم ولی حفظ حقوق و منافع او در اداره اموال می‌باشد. «ولی قهری» که ممکن است پدر و جد پدری باشد، می‌تواند هرگونه تصرفی که به صلاح صغیر و مجنون است، در اموال محجور انجام دهند. مثلا می‌توانند قراردادها و معاملات مختلف و ملک‌هایی که متعلق به محجور است را بفروشند یا اجاره دهند و یا حتی ملکی را برای او خریداری کنند.
در صورتی که «ولی قهری» بخواهد از سوی طفل اقدام به معامله مسکن کند، باید بررسی شود که طفل به سن بلوغ و سن رشد نرسیده باشد و اصطلاحا از ولایت پدر و جد پدری خارج نشده باشد.
معامله به وسیله قیم
معامله به وسیله قیم یکی دیگر از معاملات نیابتی است. شخصی که از سوی دادگاه برای حمایت از محجور، یعنی مراقبت و نگهداری شخص او و اداره امولش تعیین می‌شود را «قیم» می‌گویند. تعیین شدن قیم برای افراد مختلفی صورت می‌گیرد. مثلا برای کودک و مجنونی که ولی ندارد یا اشخاصی که جنون یا عدم رشد آن‌ها متصل به زمان کودکی نباشد.
تفاوت معاملات مسکن به وسیله قیم با معامله به وسیله ولی قهری این است که، اختیارات قیم در اداره امور و معامله نسبت به اموال محجور مطلق نیست و در تصمیمات خود باید مصلحت و غبطه محجور را رعایت کند و این حق را ندارد که نظر خود را بصورت مطلق اعمال نماید. از طرفی برخی از معاملات املاک و مستغلات باید با اجازه دادستان صورت بگیرد، مانند:
- فروش املاک و اموال غیرمنقول
- رهن املاک محجور
- معامله‌ای که در نتیجه آن قیم مدیون محجور شود.
محدودیت‌های قیم در معاملات مسکن چیست
همانطور که گفته شد در معاملات نیابتی مربوط به «قیم» محدودیت‌هایی نیز وجود دارد؛ مثلا قیم قبل از رهن یا فروش اموال غیرمنقول مثلا املاک متعلق به محجور، باید از دادستان اجازه کتبی بگیرد. اگر بدون اجازه دادستان این کار انجام شود، قیم نمی‌تواند اموال غیرمنقول محجور را بفروشد و یا در رهن بگذارد. اگر چنین کاری انجام شود، یعنی بدون اجازه دادستان اموالی از محجور فروخته یا رهن گذاشته شود معامله باطل خواهد شد.
یکی دیگر از محدودیت‌هایی که قیم دارد این است که نمی‌تواند به خود معامله کند. چون قیم نمی‌تواند به سمت قیمومت از طرف محجور با خودش معامله کند. فرفی هم نمی‌کند که بخواهد مال او را به خود یا مال خود را به او منتقل کند. به این نوع ممنوعیت، «ممنوعیت مطلق» گفته می‌شود که حتی با اجازه دادستان چنین معامله‌ای صحیح نخواهد بود.
معامله به وسیله وصی
در اصطلاح حقوقی «وصی» به شخصی گفته می‌شود که شخص دیگری را برای انجام عملی بعد از فوت خود مأمور نماید. شخصی که فوت می‌کند ممکن است شخص دیگری را به عنوان «وصی» خود مأمور کند که پس از فوت اقدام به انتقال بخشی از ماترک خود نماید. اگر برای شما این اتفاق افتاد که در معاملات مسکن با چنین اشخاصی معامله کنید باید به یکسری نکات توجه کنید که در ادامه می‌خوانید.
- این را مدنظر داشته باشید که تا قبل از فوت «وصیت کننده»، وصی حق دخالت در موضوع وصیت را ندارد. بنابراین قبل از اینکه بخواهید معامله ملکی انجام دهید باید فوت وصیت کننده را احراز کنید.
- دقت داشته باشید که وصیت‌نامه به صورت رسمی باشد، چون در غیر اینصورت، یعنی اگر رسمی نباشد ممکن است خطرات و مشکلات حقوقی به همراه داشته باشد.
- دقت داشته باشید اگر بیش از یک نفر وصی تعیین شده باشد، اگر معامله مسکن انجام شود باید به تأیید همه آن‌ها برسد، مگر اینکه در وصیت‌نامه استقلال آن‌ها مشخص شده باشد.
- هر شخص وصیتش به اندازه یک‌سوم اوالش نافذ و معتبر است و وصیتی مازاد بر یک‌سوم بدون اجازه ورثه متوفی معتبر نمی‌باشد. بنابراین ارزش مال مورد معامله باید کمتر از یک‌سوم موصی باشد.
معامله به وسیله نماینده شرکت‌های تجاری و مؤسسات غیرتجاری
اشخاصی که حقوقی هستند مانند افراد دیگر نیز می‌توانند طرف قراردادهای ملکی ظاهر شوند. اما از آنجا که شخص حقوقی به لحاظ طبیعت خود، نمی‌تواند با طرف مقابل مذاکره و قرارداد ملکی را امضاء کند، این کار را از طریق نماینده و مدیران خود انجام می‌دهد. در این‌گونه معاملات نیابتی، شخصی که می‌خواهد با اشخاص حقوقی معامله کند، موضوع مهم این است که چه کسانی می‌توانند به نیابت از شخص حقوقی پای قرارداد ملکی بیاید.
معامله به وسیله نماینده شرکت‌ها و نهادهای دولتی
در هر قرارداد ملکی که یک طرف آن را سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی تشکیل داده باشد، از ضوابط و چارچوب‌های ویژه‌ای تبعیت می‌کند. در چنین معاملات نیابتی برای اینکه املاک شرکت‌های دولتی قابل واگذاری باشند، نیاز است که به تصویب فروش املاک توسط مجمع عمومی برسد. طبق آیین نامه معاملات دولتی پس از اینکه مجوز قانونی صادر شد، این اموال توسط کارشناسان ارزیابی و مزایده برگزار می‌شود.
در موارد دیگر مانند فروش املاک وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی که مازاد بر نیاز تشخیص داده می‌شود، بنا به پیشنهاد وزیر مربوط با تصویت هیأت وزیران و با رعایت سایر مقررات مربوط مجاز می‌باشد. اگر هیچ‌یک از مؤسسات دولتی زیر نظر وزارتخانه‌ها نباشند و به طور مستقل اداره می‌شوند، پیشنهاد فروش اموال غیرمنقول مربوط از طرف بالاترین مقام اجرایی مؤسسات مذکور به عمل می‌آید.
دریافت وکیل
قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.
