مال مشاعی مالی است که مالکیت آن میان دو یا چند نفر به صورت مشترک باشد و همه مالکین در جزء جزء آن مال شریک هستند. مال مشاعی بیشتر در مورد اموال غیرمنقول صادق است. هرچند در مورد سایر اموال نظیر خودرو، حساب بانکی و … نیز ممکن است، مال به صورت مشاعی باشد. زمانی که میان شرکا در مورد مال یا ملک مشاعی حاصل شود، معمولا یک یا چند نفر از شرکا تصمیم بر تقسیم ملک یا مشاع و یا فروش ملک مشاع می‌گیرند. در صورتی که احدی از شرکا خواهان تقسیم یا فروش ملک مشاع باشد، می‌تواند به صورت حقوقی نسبت به دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در این بخش، نظرات بهترین وکیل ملکی در مورد فروش ملک مشاع ارائه گردیده است.
نحوه تقسیم ملک مشاع در صورت توافق شرکا
زمانی که بر سر اداره و استفاده از یک مال یا ملک مشاعی، اختلاف به وجود می‌آید، در نخستین مرحله بهتر است که تمامی شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک مشاعی به توافق برسند. یعنی همه شرکا با یکدیگر بر میزان سهم هر شخص و حتی در مورد موقعیت سهم هر فرد در ملک مشاع به توافق برسند. این توافق، در برگه‌ای به نام تقسیم نامه ذکر شده و سپس باید در دفتر اسناد رسمی، طی یک سند صلحی به ثبت برسد. چنانچه، تقسیم نامه به صورت قانونی تنظیم گردیده باشد و همه افراد ذی سمت، مفاد آن را تایید و امضا کنند و همه افراد ذی سمت، دارای صلاحیت باشند (محجور نباشند)، در صورت بروز اختلاف، دادگاه نیز بر مبنای تقسیم نامه ذکر شده اقدام خواهد نمود.
نحوه تقسیم ملک مشاع در صورت عدم توافق شرکا
چنانچه، در مورد نحوه تقسیم ملک مشاع و یا فروش ملک مشاع، توافق حاصل نشود، هر کدام از شرکا که خواهان تقسیم ملک مشاع باشد، باید ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و تقاضای افراز ملک را ثبت می‌نماید. چنانچه ملک دارای پلاک ثبتی باشد، کارشناس ثبت برای بررسی ملک و قابل تقسیم و یا به عبارت دیگر قابل افراز بودن ملک، به محل مراجعه کرده و نظر خود را به صورت رسمی طی گزارش به اداره ثبت اعلام می‌نماید.
در صورتی که بر اساس نظریه کارشناس، ملک مشاع قابل تقسیم (افراز) نباشد، گواهی عدم افراز برای ملک مورد نظر صادر می‌شود. این گواهی، مبنا و ادله اصلی برای طرح دادخواست در مورد ملک مشاع است.
شرایط دادخواست فروش ملک مشاع
برای طرح دادخواست در مورد ملک مشاعی دو حالت کلی وجود دارد:
چنانچه، در مورد مالکیت ملک مشاعی، اختلاف وجود داشته باشد، اما فرد خواهان صرفا به دنبال تعیین سهم است، ابتدا باید دادخواست تقسیم ملک مشاعی در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود.
اگر فرد خواهان به دنبال فروش ملک مشاع باشد، باید دادخواست تقسیم و فروش ملک مشاعی را ثبت نماید.
پس از ثبت دادخواست، پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. پس از رسیدن دادخواست دستور فروش ملک مشاع، دادگاه بدون تعیین نوبت رسیدگی با صدور دادنامه پرونده را به اجرای احکام ارسال می‌نماید.
پس از رسیدن پرونده به اجرای احکام، با پرداخت هزینه کارشناسی، ملک ارزش گذاری شده و پس از آن برای مزایده ملک اقدام می‌شود.
همانطور که مشخص است، تقسیم و فروش ملک مشاعی شامل مراحل مختلف و طولانی است که هر کدام از آن‌ها نیازمند تخصص است.
مزایای استفاده از وکیل ملکی در فروش ملک مشاع
مزایای استفاده از وکیل ملکی در دعوی تقسیم و فروش ملک مشاع عبارتند از:
کاهش زمان صدور برگه عدم افراز ملک
کاهش زمان صدور دادنامه تقسیم و فروش ملک مشاع
قیمت دقیق کارشناسی و جلوگیری از تضییع حق به جهت ارزش گذاری پایین‌تر از قیمت ملک
کاهش زمان مزایده و سریع‌تر نقد شدن ملک مشاع
