مطابق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا ، شرایط و استثنائات تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۱ مشخص شده است . بر اساس مصوبه قانون تمدید اجاره در زمان کرونا که در سال گذشته به تصویب رسیده ، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به اماکن مسکونی تا مدت سه ماه بعد از پایان شیوع کرونا به صورت خودکار قابل تمدید هستند ؛ بنابراین مصوبه قانون مذکور برای سال 1401  نیز لازم الرعایه است.

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

پس از شیوع و گسترش بیماری کرونا ، متولیان امر تلاش کردند تا قوانینی در جهت حمایت اقتصادی از اقشار جامعه و جلوگیری از بروز آسیب به آنها تصویب نمایند که یکی از مهم ترین قوانین و مصوبات در این خصوص ، مصوبه ای با مضمون تمدید اجاره در زمان کرونا بود . به همین منظور ، علاوه بر قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، ستاد ملی مقابله با کرونا در تاریخ 1399/4/8 در خصوص قراردادهای اماکن استیجاری مصوبه ای به تصویب رسانید که متن این مصوبه قانونی به شرح زیر است :

” با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌ های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر ، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۹۹/۴/۸ هنوز تمدید نشده است ، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد ” .

بر اساس این قانون یا به عبارت دیگر مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون است ، تمدید قرارداد اجاره در مورد اجاره هایی که مربوط به املاک مسکونی هستند و تا تاریخ 8 تیر ماه 1399 تمدید نشده اند ، در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد اجاره داشته باشد ، حتی در صورتی که مالک راضی نباشد ، قراداد اجاره به صورت خودکار و اتوماتیک قابل تمدید است و نیازی هم به تنظیم نمونه قرارداد اجاره آپارتمان نیست .

از آن جهت که در این مصوبه ، قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان کرونا قابل تمدید هستند ، این مصوبه که در ابتدا برای سال 1399 بود ، در مورد قراردادهای اجاره در سال 1401 نیز معتبر است و چون در سال 1401 نیز شیوع بیماری کرونا کماکان ادامه دارد ، تمدید قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۱ نیز با استناد به همین مصوبه قابل اعمال خواهد بود .

به عبارت دیگر ، مالکان نمی توانند بدون دلیل موجهی مستاجران خود را به اصطلاح جواب کرده و از منزل اجاره ای بیرون کنند ؛ بلکه بر اساس این قانون ، قرارداد اجاره املاک مسکونی در سال ۱۴۰۱ به صورت خودکار قابل تمدید است که البته تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا منوط به وجود شرایطی است که در ادامه ذکر می شود و در موارد استتثنائی ، قرارداد اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا قابل تمدید نخواهد بود.

شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

همانگونه که در قسمت قبل بیان شد ، مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال ۱۴۰۱ نیز معتبر می باشد و در حال حاضر ، در سال 1401 نیز قراردادهای اجاره اماکن مسکونی به صورت خودکار بدون الزام به تنظیم سند رسمی اجاره قابل تمدید هستند ؛ با این حال در مصوبه ستاد مقابله با کرونا ، شرایطی برای تمدید اجاره پیش بینی شده است .

یکی از مهم ترین شرایط تمدید قرارداد اجاره این است که حتما تا سقف تعیین شده در قانون ، نرخ اجاره بها یا مبالغ رهن افزایش پیدا کند که این مبلغ اضافه در تهران 25 درصد ، در کلان شهرها 20 درصد و برای سایر شهرها تا 15 درصد می باشد . چرا که بر اساس متن این مصوبه :

” حداکثر افزایش میزان اجاره‌ بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25 درصد ، کلان‌ شهرهای دیگر شامل شهرهای مشهد ، تبریز ، اصفهان ، شیراز ، کرج ، اهواز ، قم و کرمانشاه تا 20 درصد و سایر شهرهای کشور تا 15 درصد خواهد بود ” .

بر این اساس ، شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا آن است که موجر یا اجاره دهنده صرفا تا سقف 25 ، 20 و 15 درصد می تواند مبالغ اجاره بها یا رهن را افزایش دهد .

با این حال اگر مستاجر و موجر در خصوص نحوه تعیین میزان اجاره بها با مبالغی بیشتر از قانون ستاد ملی مقابله با کرونا توافق کنند و به عبارت دیگر ، مستاجر راضی باشد که مبلغ اجاره بهای بیشتری برای تمدید قرارداد اجاره بپردازد ، همان توافق محترم بوده و مورد عمل قرار می گیرد ، اما اگر مستاجر راضی به پرداخت مبالغ بیشتری نباشد صرفا در چارچوب درصدهای ذکر شده می توان مبلغ اجاره بها را افزایش داد .

همچنین گفتنی است که در صورتی که مستاجر تمایلی به تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا را نداشته باشد ، موجر به استناد این قانون نمی تواند مستاجر را مجبور به تمدید قرارداد اجاره نماید ؛ بلکه قانون و مصوبه تمدید قراداد اجاره سال ۱۴۰۱ در راستای حمایت از مستاجران وضع شده است و صرفا می توان موجر یا مالک را مجبور به تمدید قرارداد اجاره نمود.

استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

در قسمت قبل شرایط تمدید قرارداد اجاره بر اساس قانون و مصوبه تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال 1401 را مورد بررسی قرار دادیم . با این حال نکته مهمی که در این خصوص وجود دارد آن است که تمدید اجباری قرارداد اجاره در سال 1401، به همان اندازه ای که به نفع مستاجران بوده و از صدور حکم تخلیه مستاجران جلوگیری می کند ، به ضرر مالکان است .

چرا که تا اندازه زیادی تصرفات مالک در ملک اجاره ای را محدود می کند و از همین رو ، چنین مصوباتی اصولا خلاف احترام به اصل مالکیت و سلطه افراد بر اموال شان می باشد . به همین دلیل در مصوبه تمدید قرارداد اجاره که در سال گذشته به تصویب رسیده و برای سال ۱۴۰۱ نیز معتبر است ، استثنائاتی برای تمدید قرارداد اجاره پیش بینی شده است که در صورت وجود استثنائات مذکور ، قرارداد اجاره تمدید نشده و مستاجر باید ملک مورد اجاره را تخلیه نماید .

املاک مورد اجاره ای که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند ، مستاجر می ‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره اقدام نمایند . بنابراین در صورتی که ملک مورد اجاره با عقد بیع به دیگری منتقل شده باشد ، مستاجر باید ملک را تخلیه نماید .

مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز ، به تشخیص دادگاه صالح به تکالیف قانونی مستاجر عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد . مانند موردی که مستاجر هزینه های قبوض مصرفی یا شارژ ملک مورد اجاره را پرداخت ننموده است که در چنین شرایطی مالک می تواند در مراجع قضایی صدور حکم تخلیه مستاجر را تقاضا کند و در صورت اثبات عدم انجام تعهدات توسط مستاجر ، حکم تخلیه صادر خواهد شد .

مانند حالتی که رفتار مستاجر خلاف عرف بوده و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده ، باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد و یا آنکه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره ‌نامه اعم از کاربری نماید .

در صورتی که مالک به منظور تخریب واحد مسکونی ، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی ، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات ساختمان را اخذ نموده باشد ، مستاجر باید اقدام به تخلیه مال مورد اجاره نماید .

در صورتی که مشخص شود موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز مالک و افراد تحت تکفل موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت ، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود ، قرارداد اجاره در سال 1401 قابل تمدید نخواهد بود .

چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید ، بر اساس مستندات ثابت کننده و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده ، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت ننموده باشد ؛ چرا که عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره سبب متضرر شدن مالک می شود و قرارداد اجاره قابل تمدید نخواهد بود .

در صورتی که مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ ‌های فوق‌الذکر در مصوبه تمدید قرارداد اجاره سال ۱۴۰۱ یعنی 15 و 20 و 25 درصد موافقت ننماید ، واحد قابل تخلیه است .

گفتنی است که در صورت عدم وجود موارد استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ، نمی توان مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون کرد و مراجع قضایی نیز با استناد به همین مصوبه و قانون حکم تخلیه ملک مورد اجاره را صادر نخواهند کرد.

دریافت وکیل

قبل از هر اقدامی درمورد معاملات ملکی با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنید.گروه وکلای ملکبانان با دارا بودن کادر متخصص و متبحر خود آماده همکاری و قبول وکالت در کلیه دعاوی ملکی هستند.ملکبانان یک مرکز تخصصی حقوق در حوزه املاک و مستغلات می باشد.در ملکبانان از گستره وسیع مباحث حقوقی، فقط بر روی مباحث حقوقی حوزه املاک و مستغلات متمرکز هستیم و به صورت تخصصی خدمات خود را ارائه می دهیم.
برای دریافت مشاوره با شماره های 09128719258 و 09150806049 با ما در ارتباط باشید.