⁉️تخلفات فروشنده ملک که باعث فسخ معامله می شود کدامند؟
1️⃣ پنهان کردن عیب ملک (خیار عیب)اگر فروشنده ملکی را بفروشد که دارای عیب پنهانی باشدمثلاً مشکلات اساسی در پی ساختمان، نم و رطوبت شدید ساختاری، یا عقبنشینیهای اعلامنشده شهرداری و خریدار بعد از معامله متوجه آن شود، تخلف صورت گرفته است.در این صورت خریدار میتواند یا معامله را فسخ کند و یا ملک را نگه داشته و مابهالتفاوت قیمت ملک معیوب و سالم (ارش) را مطالبه کند.
2️⃣ مغایرت اوصاف اعلامشده با واقعیت (خیار رؤیت و تخلف از وصف)اگر معامله بر اساس رویه، نقشه، یا توضیحات فروشنده صورت گرفته باشد (مانند پیشفروشها یا خرید ملکی که در زمان عقد قرارداد رویت نشده)، اما بعد از تحویل مشخص شود ملک فاقد آن ویژگیهاست؛ مثلاً فروشنده ادعا کرده ملک دارای پارکینگ سندی است اما در واقعیت پارکینگ ندارد.در این صورت خریدار حق دارد معامله را بهطور کامل فسخ کند(در اینجا امکان گرفتن مابهالتفاوت وجود ندارد؛ یا فسخ کامل یا قبول ملک با همان شرایط).
3️⃣ کمتر بودن مساحت ملک از مقدار مندرج در قرارداد (ماده ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی)اگر ملک به شرط داشتن مساحت معین (مثلاً ۱۰۰ متر) فروخته شود، اما پس از متراژ مشخص شود مساحت آن کمتر است، این یک تخلف قراردادی است.(ماده ۳۵۵ قانون مدنی) اگر ملک به شرط مساحت معین فروخته شده باشد، خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. (البته طبق ماده ۳۸۴، اگر ملک تجزیهپذیر باشد خریدار میتواند ثمن مقدار کسری را پس بگیرد، اما در املاک معمولاً حق فسخ ایجاد میشود).
4️⃣ فریبکاری و غـش در معامله (خیار تدلیس)اگر فروشنده عمداً و با فریبکاری، عیبی را بپوشاند یا ویژگی مجللی را به ملک نسبت دهد که واقعیت ندارد تا خریدار را ترغیب به خرید کند خریدار به محض آگاهی از تدلیس، حق فسخ فوری معامله را دارد.
5️⃣ عدم تحویل به موقع ملک یا عدم حضور در دفترخانه (خیار تخلف از شرط)در اکثر مبایعهنامهها شرط میشود که فروشنده در تاریخ معینی ملک را تحویل دهد و در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی حاضر شود.اگر در قرارداد ذکر شود که «در صورت عدم ایفای تعهد در تاریخ مقرر، خریدار حق فسخ دارد»، خریدار میتواند معامله را برهم بزند.اگر حق فسخ صراحتاً قید نشده باشد، خریدار ابتدا باید الزام فروشنده را از طریق دادگاه بخواهد و اگر اجبار او ممکن نشد، آنگاه حق فسخ خواهد داشت.
6️⃣ مستحقالغیر برآمدن ملک (فروش مال غیر)اگر فروشنده ملکی را بفروشد که متعلق به خودش نیست یا در توقیف و رهن بانک است و اجازه فروش نداشته، این عمل علاوه بر جنبه کیفری (کلاهبرداری)، معامله را از نظر حقوقی «فضولی» میکند.در این صورت اگر مالک اصلی معامله را تایید نکند، معامله باطل (و نه فقط قابل فسخ) خواهد بود و خریدار میتواند ثمن خود را به نرخ روز مطالبه کند.🔰 بند «اسقاط کافه خیارات»در اکثر فرمهای چاپی مبایعهنامهها در بنگاههای املاک، بندی به نام «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» وجود دارد. امضای این بند به این معنی است که شما تمام حقوق قانونی خود برای فسخ معامله (حتی در صورت متضرر شدن یا وجود عیب) را از خود سلب کرده اید
