یکی از بحث‌های مطرح میان اهل تجارت و بازاریان، سرقفلی و حق کسب و پیشه است. سرقفلی در واقع حقی است که به واسطه آن فرد یا افرادی مالک منافع و اعیان یک ملک تجاری می‌گردند. این حق معمولا با پرداخت مبلغ سرقفلی به مالک ملک تجاری ایجاد می‌شود.
حق کسب و پیشه، حقی است که در طول زمان و به واسطه میزان کار و تعداد مشتری و اعتبار نزد مشتریان برای مستاجر یک ملک به وجود می‌آید که در آن فعالیت تجاری دارد.
قوانین سرقفلی و حق کسب
در مورد سرقفلی و حق کسب پیشه دو قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ وجود دارد:
سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ جایگاهی نداشته و پس از سال ۱۳۷۶ در قانون به رسمیت شناخته شده است. در واقع، قبل از سال ۱۳۷۶، صرفا حق کسب و پیشه وجود داشته است. حق کسب و پیشه منحصر در محلی با مجوز تجاری نیست، بلکه هر محلی که در آن، فعالیت تجاری انجام می‌شد، مشمول حق کسب و پیشه می‌گردید.
سرقفلی، پس از سال ۱۳۷۶ در قانون وارد شده و به موجب آن، مبلغی که در هنگام عقد قرارداد اجاره به عنوان مبلغ پیش به مالک یک مکان تجاری داده می‌شود، در حکم سرقفلی است و پس از پایان مدت اجاره، مبلغ، باید به نرخ روز به مستاجر عودت داده شود.
در قانون روابط موجر و مستاجر، قراردادهای اجاره‌ای که در آن‌ها حق کسب و پیشه پرداخت می‌شده، نامحدود بوده و بنابراین، مالک حق تخلیه مستاجر را بدون رضایت وی نداشت، مگر آن که شروطی که در ادامه این مقاله می‌آید، رخ دهد. اما در قانون سال ۱۳۷۶، این حق مستاجر محدود شده و قراردادهای سرقفلی نیز دارای مدت زمانی است.
البته باید توجه داشت که چنانچه قرارداد اجاره‌ای قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد گردد و تا پس از سال ۱۳۷۶ ادامه یابد، مشمول حق کسب و پیشه تجارت بوده و قانون سال ۱۳۵۶ در مورد این قرارداد حاکم خواهد بود. بنابراین، باید توجه داشت که یا حق کسب و پیشه تجارت و یا سرقفلی در یک قرارداد حاکم است و جمع این دو امکان‌پذیر نبود.
تفاوت سرقفلی و حق کسب
بنابراین، براساس قانون‌های فوق‌الذکر، چند تفاوت اصلی میان این دو وجود دارد:
حق کسب و پیشه به تدریج و در مرور زمان ایجاد می‌گردد و حتی ممکن است مستاجر مستحق دریافت این حق نباشد، اما سرقفلی با توجه به این که در هنگام عقد قرارداد باید توسط مستاجر پرداخت گردد، در هنگام تخلیه باید به نرخ روز پرداخت گردد.
اگر مالک در قرارداد سرقفلی، حق انتقال به غیر را از مستاجر سلب نکرده باشد، مستاجر می‌تواند در ازای دریافت سرقفلی، ملک را دوباره به شخص دیگری اجاره دهد. هر چند عرفا درصدی از سرقفلی (حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد) باید به عنوان رضایت مالکانه باید به مالک ملک تجاری پرداخت گردد. اما حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر نیست.
حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست، اما سرقفلی قابل توقیف می‌باشد، به شرط آن که مالک انتقال به غیر را نیز سلب نکرده باشد، می‌توان سرقفلی توقیف شده را به مزایده گذاشت.
سرقفلی در صورت تخلف مستاجر ساقط نمی‌شود، اما حق کسب و پیشه با تخلف‌های مندرج در قانون، قابل اسقاط می‌باشد.
عموم مردم به حق کسب و پیشه مندرج در قانون مصوب سال ۱۳۵۶، سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه می‌گویند.
موارد تخلیه
مالک در صورت تحقق هر یک از شروط زیر، با رعایت حقوق مستاجر و یا مالک سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه، ملک را تخلیه کند:
تخریب و نوسازی
در صورتی که ملک قدیمی بوده و مالک از شهرداری جواز ساخت دریافت کند، می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و با تعیین کارشناس جهت مشخص کردن مقدار سرقفلی معادل برای ملک و پرداخت آن به مستاجر، ملک را تخلیه و تخریب نماید.
استفاده شخصی
چنانچه، مالک اثبات نماید که به دلیل مشکلات به وجود آمده غیر از ملک مذکور، راهی برای امرار معاش ندارد می‌تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی تعیین شده از سوی دادگاه، ملک را تخلیه نماید.
محل سکونت
اگر مالک ملک برای زندگی و سکونت به ملک نیاز داشته باشد، می‌تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی، آن را تخلیه نماید.
انتقال به غیر
چنانچه مستاجر یا مالک سرقفلی بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، بدون اذن مالک، سرقفلی را انتقال دهد، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ کارشناسی شده، ملک خود را تخلیه نماید.
تغییر کاربری یا تغییر شغل
چنانچه مستاجر بدون رضایت مالک شغل مندرج در قرارداد سرقفلی را تغییر دهد، مالک می‌تواند بدون پرداخت سرقفلی، ملک را تخلیه نماید.
عدم پرداخت اجاره بها
در صورت عدم پرداخت مبلغ اجاره مندرج در قرارداد اجاره، حق سرقفلی ناشی از کسب و پیشه ساقط می‌شود.
تعدی و تفریط
چنانچه مستاجر به ملک زیان موثر رسانده و یا در ملک تخریب و یا اضافه بنا (مانند بالکن) ایجاد کند، در صورت صلاحدید دادگاه، حق سرقفلی ناشی از کسب و پیشه ساقط و مالک می‌تواند بدون پرداخت مبلغ آن، ملک را تخلیه نماید.
وکیل سرقفلی
سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت از مواردی است که عمدتا مستاجرین بدون آگاهی از حقوق و وظایف خود و با انجام اعمال غیرقانون موجب ساقط شدن این حق از خود شده و زحمات چندین ساله و گاه کل عمر خود را از دست می‌دهند. بنابراین پیشنهاد می‌گردد حتما قبل از هر گونه اقدامی با وکیل ملکی و یا مشاوران با تجربه حقوقی، مشاوره حقوقی تلفنی داشته باشید.
