ساخت بنا و دیگر اموال غیر منقول در حوزه جغرافیای شهری، به موجب قانون شهرداری، مستلزم داشتن مجوز های ساخت و ساز یا پروانه ساخت است. مجازات ساخت و ساز بدون مجوز طبق قانون شهرداری ها ممکن است مواردی از قبیل پرداخت جریمه نقدی یا تخریب ساخت باشد. در نوشتار پیش رو به بررسی برخی از انواع تخلفات ساخت و ساز از نظر قوانین و مقررات مربوط به اموال غیر منقول می پردازیم. همچنین به بررسی ماهیت و حدود وظایف قانونی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری به عنوان یکی از مراجع اداری رسیدگی به تخلفات ساختمان سازی می پردازیم.
مجازات ساخت و ساز بدون مجوز چیست؟
به طور کلی برای احداث ساختمان های مسکونی، تجاری، مدارس و … مالک می بایست از شهرداری محل وقوع ملک، پروانه ساخت دریافت کند. دریافت پروانه ساخت منوط به تهیه نقشه ساخت، تایید مهندس ناظر و برخی دیگر از اقدامات قانونی است. چنانچه احداث کننده یک ساختمان بر خلاف شهرداری، بدون پروانه ساخت یا خارج از موضوع آن نسبت به ساخت بنا اقدام نماید، مطابق با قانون شهرداری به عنوان متخلف ساخت و ساز شناخته می شود.
انواع ساخت و ساز غیر مجاز
بر اساس قانون شهرداری احداث هرگونه بنا و مبادرت به امر ساخت و ساز منوط به رعایت چارچوب مقررات و با نظارت شهرداری ممکن است. در نتیجه هرگونه ساخت و ساز غیر مجاز تخلف محسوب می گردد. انواع تخلف های ساخت مطابق با قوانین و مقررات مربوط به شهرداری از قرار زیر است:
- تجاوز به معابر شهر؛ کلیه عملیات ساختمان سازی می بایست مطابق با پروانه ساخت و مقررات شهرداری انجام گیرد. چنانچه مقررات مذکور رعایت نگردد، مامورین شهرداری مکلفند از ادامه عملیات ساخت جلوگیری به عمل آورده و موضوع را به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارسال نمایند.
- تخلف مهندس ناظر ساختمان؛ مهندسان ناظر ساختمان طبق با ماده 7 قانون شهرداری مکلفند به صورت مستمر، نسبت به مراحل ساخت و ساز مطابق با پروانه ساخت نظارت نمایند. در صورتی که بر خلاف قانون عمل نمایند، به مجازات ساخت و ساز بدون مجوز محکوم می شوند.
- تغییر کاربری؛ قانون ممنوعیت تغییر کاربری اراضی کشاورزی و قانون منع تغییر کاربری اراضی مسکونی از جمله قوانینی هستند که مقررات مربوط به تغییر کاربری در آنها قید گردیده است. طبق قوانین مزبور، کاربری زمین به سه نوع مسکونی، تجاری و کشاورزی تقسیم می شود.
- تخلف تراکم اضافی؛ یکی از انواع تخلفات ساخت و ساز اضافه ساخت است. مرجع صالح برای رسیدگی و مجازات ساخت و ساز بدون مجوز در مورد تخلف تراکم اضافی ممکن است تخریب یا جریمه نقدی باشد.
- احداث نکردن پارکینگ؛ به موجب قانون شهرداری ها برای هر ساخت مسکونی می بایست پارکینگ طراحی شده و ساخته شود. در صورتی که مطابق با پروانه ساخت، پارکینگ در ساختمان احداث نشده باشد، مورد از موارد تخلف های ساختمان سازی محسوب می شود.
تخلف از مفاد پروانه ساخت و احداث بنا بعد از انقضای پروانه
دامنه تخلفاتی که ممکن است در حین ساخت و ساز و پس از آن ارتکاب یابد، گوناگون است. اصولاً موارد تخلف در ساخت و ساز به موجب مواد مختلف قانون شهرداری مصوب سال 1334 و اصلاحیه های بعدی آن تعیین گردیده است. محل وقوع تخلفات ساخت و ساز مطابق با قانون شهرداری، حریم شهر می باشد. حریم شهر عبارت است از بخش هایی از زمین های بلافصل پیرامون محدوده شهر که مدیریت و نظارت شهرداری بر آن ضرورت دارد، و از مرزبندی تقسیمات کشوری شهرستان و بخش تجاوز نکند.
هر پروانه ساختی که شهرداری صادر می کند، برای مدت زمان معینی اعتبار دارد. چنانچه پس از انقضای اعتبار پروانه ساخت، مالک زمینی نسبت به ساخت و ساز بر روی زمین مزبور اقدام کند، مورد از موارد مجازات ساخت و ساز بدون مجوز است. در چنین مواردی مجازات ساخت و ساز بدون مجوز ممکن است جریمه نقدی یا تخریب ساختمان باشد. صدور جریمه برای ساخت و ساز بدون مجوز با تصمیم کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری انجام می گیرد، که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
میزان جریمه ماده 100 شهرداری و اشاره به انواع تخلف های مربوطه و شرایط صدور رای کمیسیون ماده 100 بر تخریب
میزان جریمه ای که به عنوان مجازات ساخت و ساز بدون مجوز توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری تعیین می گردد، بستگی به ارزش معاملاتی ملکی که در آن تخلف شده است، دارد. کمیسیون ماده 100 شهرداری یک شخصیت حقوقی خارج از شهرداری است. در واقع کمیسیون ماده 100 با حضور نماینده وزارت کشور، نماینده وزارت راه و شهرسازی و نماینده شورای شهر تشکیل می گردد. در این کمیسیون نماینده شهرداری نیز حضور می یابد، ولیکن حضور وی تنها از جهت ارائه گزارش های قانونی می باشد و نماینده شهرداری در کمیسیون ماده 100 شهرداری حق رای ندارد.
در قانون شهرداری ضمانت اجراهای متنوعی در مورد مجازات ساخت و ساز بدون مجوز، پیش بینی شده است. در صورتی که ساخت و ساز موجب تعرض به نواحی عمومی و شهری شده باشد، کمیسیون ماده 100 حکم به تخریب ملک را صادر می نماید. اگر حکم به تخریب ملک صادر شده، مالک باید در ظرف مهلت قانونی نسبت به تخریب اضافه ساخت یا بنا مبادرت نماید. چنانچه در ظرف مهلت قانونی مالک نسبت به تخریب ملک اقدام نکرد، مامورین شهرداری این کار را انجام می دهند. در ادامه
مقدار جریمه شهرداری برای اضافه بنا (ساخت و ساز بدون پروانه)
در صورتی که کمیسیون ماده 100 حکم به تخریب ساختمان صادر نکرد، ممکن است مالک را به جریمه نقدی محکوم کند. در این صورت مالک می تواند با پرداخت جریمه به کمیسیون ماده 100 شهرداری از تخریب ملک خویش جلوگیری نماید. مطابق با قانون شهرداری، کمیسیون ماده 100 شهرداری می بایست مقدار جریمه نقدی را، بر اساس ارزش معاملاتی ملکی که در آن تخلف صورت گرفته است تعیین کند.
نحوه محاسبه میزان جریمه نقدی مجازات ساخت و ساز بدون مجوز، از قرار زیر است:
- مساحت تخلف با توجه به مفاد پروانه ساخت تعیین و توسط مامورین شهرداری به کمیسیون ماده 100 شهرداری تقدیم می گردد.
- ضرایب میزان جریمه های تخلفات ساختمانی، مطابق با ضرایب تعیین شده به این شرح است:
حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ملک برای هر متر مربع، در مورد اضافه بنای زائد
حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی بنا، در مورد هر متر مربع اضافه ساخت زائد در مورد زمین های با کاربری تجاری و صنعتی.
