فسخ معامله به عنوان یکی از مباحث حقوقی مهم، نقش مهمی در ایجاد اعتماد و تضمین حقوق افراد در معاملات دارد و از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این موضوع مشمول اصول و مقررات حساسی می باشد که در ارتباط با فسخ قرارداد ها و انجام این عمل به حقوق و تعهدات مرتبط به معامله اشاره دارد. یک وکیل متخصص در زمینه ی فسخ قرارداد ملکی، اهمیت این موضوع را به خوبی درک می کند. در این محتوا، از مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، به بررسی فسخ معامله و قوانین مربوط به آن می پردازیم.
فسخ قرارداد به چه معنا است؟
مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.
قوانین فسخ معامله ملک
در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید، غافل از اینکه تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.
طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت زمان مشخصی که در سند تنظیم شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ما بین بکنند.
اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به هیچ عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.
بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.
نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به صورت کاملاً یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.
شرایط فسخ معامله ملکی
برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:
کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه‌ی کافی قابل اعتماد و موجه باشد.
اختیارات فروشنده و خریدار در فسخ معامله ملک
در ایران اختیارات خاصی برای فروشنده و خریدار جهت فسخ معامله ملک وجود دارد که به توافقاتی که در قرارداد نگاشته شده، و نیز به قوانین مرتبط با آن سپرده شده است. در ادامه هم در مورد اختیارات فروشنده و هم اختیارات خریدار صحبت خواهیم کرد.
فسخ قرارداد از طرف فروشنده
ابتدا مطلب خود را با اختیاراتی که فروشنده برای فسخ قرارداد دارد آغاز می‌کنیم.
فسخ قرارداد طبق شروط قرارداد: به یاد داشته باشید که اگر توافقنامه شرایط و یا اسباب ویژه‌ای جهت فسخ قرارداد معامله مشخص نموده است، فروشنده قادر است طبق شرایط نگاشته شده در قرارداد از حق فسخ خود بهره ببرد. مثلاً امکان دارد در قرارداد قید شده باشد که در صورت تخلف خریدار، فروشنده اجازه دارد قرارداد معامله را فسخ نماید.
فسخ قرارداد طبق مقررات مرتبط: امکان دارد فروشنده طبق قوانین مربوطه مانند مقررات مرتبط با تعهدات خریدار، تغییر مقررات مالیاتی یا … بخواهد معامله را فسخ کند.
فسخ توافقنامه در صورت انجام ندادن تعهدات: اگر خریدار به تعهدات خود پایبند نباشد و این تعهدات را به گونه عادی انجام ندهد و عمل نکند، به خصوص اگر این تعهدات برای معامله اساسی بوده باشند، فروشنده قادر خواهد بود در چنین وضعیتی از حق فسخ قرارداد ملکی خود استفاده نماید.
فسخ قرارداد با توافق خریدار: بعضی اوقات هر دو طرفین معامله امکان دارد جهت فسخ معامله به اتفاق نظر برسند و شروط جدیدی جهت این فسخ مشخص کنند.
فسخ قرارداد از طرف خریدار
حال که با اختیارات فروشنده جهت فسخ قرارداد آشنا شدید بهتر است از اختیارات خریدار نیز برای فسخ توافقنامه اطلاع یابید.
فسخ قرارداد طبق شرایط قرارداد: همانند اختیارات فروشنده، خریدار نیز قادر است طبق شرایط قرارداد از حق فسخ معامله بهره ببرد. این شرایط قادر اند تا موقعیتی جهت فسخ مشخص کنند.
فسخ توافقنامه طبق قوانین مرتبط: خریدار قادر است طبق این اختیار و طبق مقررات مربوطه جهت فسخ قرارداد ملکی عمل کند. چنین قوانینی امکان دارد به تعهدات فروشنده، تغییر مقررات مالیاتی و…….. مرتبط باشد.
فسخ توافقنامه به علت انجام ندادن تعهدات: اگر طرف مقابل معامله یعنی فروشنده به انجام تعهدات خود به صورت عادی و معمولی پایبند نبود و تعهدات گفته شده نیز برای معامله اساسی بوده باشد، خریدار امکان دارد تا قرارداد معامله ملکی را فسخ نماید.
فسخ توافقنامه با رضایت فروشنده: گاهی ممکن است هر دو طرفین معامله جهت فسخ قرارداد معامله به توافق و اتفاق نظر برسند و شروط تازه‌ای برای این فسخ مشخص نمایند.
زمان مشخص جهت ابطال قرارداد ملکی چیست؟
فسخ قرارداد فروش ملک نیز تایم و زمان مشخصی را داراست. زمان فسخ معامله ملکی به حالات گوناگونی مانند شرایط قرارداد، قوانین وابسته به آن و نیز اتفاق نظر طرفین معامله در قرارداد مربوط است.
اتفاق نظر در قرارداد: زمان فسخ توافقنامه اغلب در قرارداد بین طرفین معامله تعیین می‌گردد. قرارداد قادر از زمان ویژه‌ای را جهت فسخ معامله مشخص نماید یا حتی به طرفین معامله این امکان را می‌دهد که در آینده به اتفاق نظر برسند.
مقررات مرتبط: قوانین مربوطه به فسخ معامله هم امکان دارد تعیین کننده زمان فسخ قرارداد باشد. مثلاً گاهی اوقات مواردی مثل انجام مراحل مبرهنی همانند فرستادن اعلامیه نگاشته شده قادر است تا شرط فسخ قرارداد باشد.
اتفاق نظر طرفین معامله: گاهی اوقات طرفین معامله امکان دارد جهت فسخ قرارداد به توافق و اتفاق نظر برسند. در این هنگام، موعد فسخ قرارداد به توافق این طرفین بستگی خواهد داشت و اغلب نیز در قرارداد یا توافقی جدا از هم خطاب خواهند شد.
مقررات اجباری: گاهی اوقات، امکان دارد زمان فسخ معامله را مقرراتی اجباری تعیین کنند. مثلاً اگر یکی از طرفین به تعهدات خود جامه عمل نپوشاند و به آنها عمل نکند و اگر این مسئله طبق قوانین مالیاتی و یا حتی به ملک مربوط شود، امکان دارد زمان فسخ قرارداد ملکی به گونه اجباری مشخص شود.
دریافت مشاوره فسخ قرارداد ملکی در مشهد
در این مقاله به طور تقریبی به تمام جوانب جهت فسخ قرارداد ملکی پرداختیم و همینطور از نحوه چگونگی انجام آن مطلع شدیم. این را به یاد داشته باشید که روش درست تنظیم قرارداد ملکی، چه خرید یا فروش و اجاره آن، نیازمند اطلاعات حقوقی بوده پس برای اینکه از ضرر و زیان و ایجاد مشکلات احتمالی جلوگیری کنید بهتر است از مشاوران حقوقی و یا وکلای متخصص در این موضوع مشورت بگیرید.
مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، با سال‌ها تجربه وکالت تخصصی در زمینه ی ملکی، آماده ی خدمت رسانی به شما عزیزان می باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید.
