خرید ملک بدون سند، نسبت به املاکی که سند رسمی دارند ارزان تر است. و همین عامل موجب می گردد که خریدار به خرید املاک قولنامه ای ترغیب شود. از نظر حقوقی این معامله واجد اعتبار است. و حق مالکیت را برای مالک مال به وجود می آورد. البته این ظاهر قضیه است و ممکن است مالک را به جهت آنکه مالکیتش به ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک نرسیده، با دردسرهایی مواجه سازد. و او ملزم شود که با ارائه قولنامه و رسیدی که مشتمل بر پرداخت ثمن معامله به فروشنده بوده در جهت اثبات مالکیت خود باشد. تا ملک از حیطه تصرفاتش خارج نگردد و از طریق فروش مال، به شخص ثالث، منتقل شود. برای اینکه گرفتار چنین دردسرهای ملکی نشوید پیشنهاد می شود که از خرید ملک بدون سند خودداری کنید.
املاک قولنامه ای چگونه تنظیم می شود؟
۱.برخلاف اسناد رسمی که در دفاتر اسناد و املاک تنظیم می شود، و ثبت آن دلالت بر مالکیت مالک دارد. این اسناد در بنگاه معاملاتی و به صورت دستی و غیر رسمی تنظیم می شود. و اعتبار اسناد عادی را دارند نه اسناد رسمی.
۲.در زمان تنظیم سند، خریدار باید اطمینان خاطر کند که ملک در توقیف نبوده. و سابقا به شخص دیگری، انتقال نیافته است.
۳.حسن نیت فروشنده ملک، اینکه قصد اقدام به نقل و انتقال مال غیر را نداشته، باید بر خریدار ثابت شود. بدین منظور بهتر است که مالک، قبل از اقدام، استعلام از شهرداری محل وقوع ملک بگیرد. و سابقه ثبتی ملک را برآورد کند. مالک نمی تواند از طریق اجرای ثبت اقدام کند،چون سابقه ثبتی از ملک در اداره اسناد و املاک وجود ندارد. مگر آنکه ملک در سامانه معاملات املاک با کد رهگیری و هولوگرام مخصوص ثبت شده باشد.
آیا مبایعه نامه دلالت بر مالکیت مالک دارد؟
مبایعه نامه یا قولنامه یک سند عادی است لذا در مقابل اسناد رسمی قابل استناد نیست. و امکان هر گونه جعل و انکار و تردید نسبت به آن وارد است. با این همه تفاسیر زمانی که ملکی بدون سند خریداری می شود، تنها مدرک و دلیلی که می تواند مثبت ادعای مالکیت مالک باشد وجود مبایعه نامه است. چرا که هیچ سند رسمی که مثبت مالکیت باشد وجود ندارد. و خریدار فقط می تواند به مبایعه نامه و رسیدی که مشتمل بر پرداخت ثمن بوده استناد کند. تا بتواند مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید. در اینجا پیشنهاد می گردد که حتما از خدمات وکیل ملکی که به قوانین املاک قولنامه ای آگاهی و تجربه دارد برخوردار شوید. و روند پرونده خود را به او بسپارید تا بتوانید بدین طریق مالکیت خود را بر ملک ثابت نمایید.
آیا برای ملک بدون سند، می توان سند رسمی گرفت؟
قانون گذار تحت شرایطی به مالکی که اقدام به خرید ملک بدون سند کرده، این اجازه را می دهد که طی انجام تشریفاتی سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل کند. این گونه که شخص بایستی در بدوا امر به هیئت حل اختلاف ثبت، که مرجع رسیدگی به اختلافات املاکی است که سند ندارند می باشد، مراجعه و بررسی کند که آیا می تواند برای ملک خود سند رسمی بگیرد یا نه.
هیات حل اختلاف ثبتی بعد از ثبت تقاضای مالک، بررسی می کند که آیا امکان دریافت سند برای ملک وجود دارد یا غیرممکن است. چرا که در برخی از موارد به موجب قانون نمی توان برای املاک قولنامه ای،سند گرفت.
هزینه اخذ سند تک برگی، برای ملک بدون سند چقدر است؟
درصورتی که طی تشخیص هیات حل اختلاف ثبت و دادگاهی که ملک در حوزه آن واقع شده امکان تبدیل سند عادی به رسمی وجود داشته باشد، مالک می بایست برای ثبت تقاضای خود به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کند. و با تحویل مدارک و پرداخت هزینه های به شرح ذیل
پرداخت کردن هزینه ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی
پرداخت هزینه صدور سند
پرداخت هزینه دفترچه مالکیت
و تعرفه ای که برحسب ارزش معاملاتی ملک برای صدور سند تعیین می شود.
که بایستی از سوی درخواست دهنده سند پرداخت شود. تا سند قولنامه ای به سند تک برگی تبدیل شود.
خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟
۱.مطابق قانون ثبت، مالک مال غیر منقول کسی است که مالکیت او در اداره ثبت اسناد و املاک محرز شده و به ثبت رسیده باشد. وقتی مالک اقدام به خرید ملک بدون سند می کند، هرگز سندی تنظیم نمی شود. بلکه طی یک قولنامه قرار است نقل و انتقال مالکیت صورت بگیرد. که این مسأله ممکن است مالک را با دردسرهایی مواجه سازد. علی الخصوص زمانی که تصمیم دارد ملک قولنامه ای خود را خرید و فروش کند. چرا که ملزم است در ابتدا مالکیت خود را اثبات کند تا حق نقل و انتقال ملک را به دیگری داشته باشد.
ممکن است فروشنده با بنگاه معاملاتی که قرار است مبایعه نامه در آنجا تنظیم شود تبانی کنند. و اقدام به فروش ملکی کنند که، سابقا مورد معامله قرار گرفته و به چند خریدار دیگر فروخته شده است. اثبات اینکه جرم فروش مال غیر صورت گرفته، و معاملات سابق باطل است. بسیار دشوار می باشد. لذا پیشنهاد می شود به منظور جلوگیری از این قبیل مشکلات، از خرید ملک بدون سند خودداری کنید.
دریافت مشاوره حقوقی ملکی
ما در این مقاله، موضوع حقوقی ملکی دیگری تحت عنوان خرید ملک بدون سند را مورد بررسی قرار دادیم. گفتیم که این معامله قرار است در بنگاه املاک فی مابین فروشنده و خریدار منعقد گردد. و انتقال مالکیت بدون حضور در دفترخانه اسناد و املاک و تشریفات ثبتی صورت بگیرد. این معامله از نظر حقوقی واجد اعتبار است. اما من باب مشکلاتی که قرار است برای مالک به وجود آورد پیشنهاد می گردد که از انجام این معامله تا حد ممکن خودداری شود. تا مالک نخواهد برای اقدام به انجام معامله، در بدوا امر درصدد اثبات مالکیت خود باشد.
مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل فرشته محمد حسینی، تمرکز خود را به حل مشکلات حقوقی افراد در حوزه املاک اختصاص داده است. و سعی دارد خدمات مشاوره و وکالت به افرادی که درگیر پرونده های ملکی در دادگاه ها هستند ارائه دهد. جهت برخورداری از خدمات مرکز حقوقی ملکبانان، می توانید از طرق ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلای ما در تماس باشید.
