تفکیک
تفکیک عبارت است از تقسیم یک مال غیرمنقول اعم از مشاع یا غیر مشاع، به دو یا چند قطعه یا حصه مجزا با مشخصات معین.
مفهوم تفکیک با وجود نزدیکی با مفاهیم تقسیم و افراز، با آن‌ها تفاوت دارد چون که در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد و این موضوع از ارکان اصلی دعوی افراز است اما در تفکیک وجود حالت اشاعه ضروری نمی‌باشد؛
به‌عبارت‌دیگر در افراز تعداد مالکین مشاع باید بیش از دو نفر باشد ولی در تفکیک ممکن است شخصی که مالک تمام شش دانگ یک ملک است، آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد تفکیک کند.
در تفکیک اگر مالکین بیش از یک نفر باشند، جهت تنظیم تقسیم‌نامه، صورت‌مجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه ارسال می‌کنند و سپس آن‌ها به اداره ثبت تحویل می‌دهند تا فرایند چاپ سند مالکیت ادامه یابد. درصورتی‌که ملک فقط دارای یک مالک باشد، صورت‌مجلس تفکیکی برای چاپ سند مالکیت به دفتر املاک ارسال خواهد شد.
صورت‌مجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه
صورت‌مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن‌ها و شماره‌گذاری آن‌ها می‌پردازد بدون اینکه به مالکیت خصوصی واحدها اشاره کند. صورت‌مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان و توسط ثبت اسناد و املاک تهیه می‌شود.
جهت اخذ صورت‌مجلس تفکیکی برای املاکی که به چند واحد آپارتمان تبدیل‌شده‌اند، مالک می‌تواند پس از پایان عملیات ساختمانی و تائید مهندس ناظر و درنهایت صدور پایان کار، درخواست صدور صورت‌مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد، پس از آن سردفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می‌کند، اداره ثبت اسناد و املاک نیز با ارجاع به کارشناس مربوطه، نسبت به صدور صورت مجلس تفکیکی اقدام می‌نماید.
درصورتی‌که قبل از تفکیک، تمام ملک متعلق به یک نفر بوده باشد، کل قطعات نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای مالکین متعدد باشد، مثلاً سه مالک و هرکدام دارای سهم دو دانگ از کل شش دانگ، تمامی قطعات و واحدهای تفکیک‌شده به نسبت دو دانگ متعلق به هر یک از شرکا خواهد بود. به این صورت که هر سه مالک در تمامی قطعات سهم دارد و هیچ کدام دارای قطعه یا واحد مستقلی نخواهند بود.
درصورتی‌که سند تقسیم‌نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شده باشد، مالکین نسبت به میزان سهم خود از ملک، تعدادی از واحدها را به طور کامل و شش دانگ انتخاب کرده و مالک آن می‌شوند، این انتخاب در سندی به نام تقسیم‌نامه ثبت خواهد شد و به وسیله همین تقسیم‌نامه، اداره ثبت اسناد برای هر قطعه یا واحد، سند مالکیت صادر می‌کند. به این ترتیب مشخص می‌شود که صورت‌مجلس تفکیکی مقدمه‌ای برای تقسیم‌نامه است تا ملک از وضعیت مشاعی و شراکتی خارج شود.
اگر تقسیم‌نامه پس از صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم نشود، کار اداره ثبت برای تهیه صورت‌مجلس تفکیکی بیهوده تلقی می‌شود، بنابراین با تقاضای هر یک از مالکین، تنظیم سند تقسیم‌نامه الزامی و اجباری خواهد بود. درصورتی‌که در نحوه تقسیم، میان مالکین توافقی وجود نداشته باشد، دادرس برای این امر کارشناس تعیین می‌کند که الزامی بودن این موضوع از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط می‌شود. در نتیجه مشخص می‌شود که هرگاه شریکی بخواهد خود را از مالکیت مشارکتی برهاند، از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.
برای زمین نیز می‌توان صورت‌مجلس تفکیکی تهیه کرد؛ به این صورت که فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده و ضمیمه درخواست صورت‌مجلس تفکیکی جهت ارائه به دفتر اسناد رسمی می‌شود و نیازی به صدور پایان کار نیست.
الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی
اخذ صورت‌مجلس تفکیکی از لوازم انتقال سند رسمی است و از آنجا که انتقال سند رسمی و انجام تمامی امور اداری و ثبتی بر عهده فروشنده می‌باشد، درصورتی‌که فروشنده پس از اتمام عملیات ساخت آپارتمان اقدام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی نکند، خریدار می‌تواند نسبت به الزام به اخذ پایان کار و الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی طرح دعوی نماید.
دعوی الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، تنها در صورتی مطرح خواهد شد که برای ملک خریداری شده، قبلاً سند مالکیت صادر نشده باشد.
برای طرح این دعاوی، باید دادخواستی با موضوع؛ تقاضای محکومیت خوانده به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه نمود و درصورتی‌که هدف از طرح این دادخواست، نهایتاً تنظیم سند رسمی به نام خواهان باشد، باید موضوعات دیگری ازجمله؛ الزام به اخذ پایان کار و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را در دادخواست مطرح کرد.
