در گام اول باید بدانیم حق سرقفلی به چه معناست. منظور از حق سرقفلی، یک حق مالی است که به موجب قرارداد اجاره میان صاحب یک ملک تجاری با مستاجر آن برای مستاجر برقرار می شود. در نتیجه، سرقفلی فقط در رابطه با املاکی که کاربری تجاری دارند کاربرد دارد. این حق از گذشته تا به حال در عرف تجاری وجود داشته است و به همین دلیل هم وارد قوانین مربوط به اجاره املاک شده است. به موجب این حق، مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر می پردازد که پرداخت آن باعث می شود حق تصرف ملک تجاری را با پرداخت اجاره بهایی کمتر نسبت به سایر افراد داشته باشد. در واقع، این حق برای فرد مستاجر یک اولویت در جهت تصرف ملک تجاری ایجاد می کند که مورد حمایت قانون است. در انتهای اجاره ملک، مستاجر می تواند این حق را به ارزش روز از موجر مطالبه کند.
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟
در کنار سوالاتی که در ارتباط با حق سرقفلی و نحوه مطالبه حق سرقفلی وجود دارد، حق دیگری به نام کسب و پیشه هم مطرح می شود که علی رغم شباهت ظاهری دارای تفاوت های بسیار زیادی با حق سرقفلی است. حق کسب و پیشه به حقی گفته می شود که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ به رسمیت شناخته شده است. این حق، زمانی ایجاد می شود که فردی بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی در ملک تجاری مورد اجاره اقدام به فعالیت تجاری می کند و در نتیجه این فعالیت تجاری به ارزش و اعتبار آن ملک افزوده می شود. علت وجود این حق این است که در بسیاری از موارد مستاجر یک ملک تجاری با انجام فعالیت های تجاری خود به اعتبار آن ملک می افزاید و باعث افزایش بهای آن می شود؛ در این شرایط، اگر موجر پس از پایان مدت قرارداد اجاره بتواند مستاجر را از ملک خود اخراج کند موجر از اعتبار تجاری ای برخوردار می شود که در نتیجه عملکرد او به دست نیامده. در نتیجه این حق، بر اساس عرف و قانون برای مستاجر در نظر گرفته می شود تا بتواند از اعتبار تجاری به دست آمده به وسیله عملکرد خودش استفاده کند. بنابراین، حق کسب و پیشه مبتنی بر عملکرد مستاجر یا همان تاجری است که در عین مستاجره تجارت می کند اما حق سرقفلی مبتنی بر ارزش تجاری ملک است و ارتباطی با نحوه عملکرد تجاری مستاجر آن ملک ندارد. با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶، حق سرقفلی جایگزین حق کسب و پیشه شد و قراردادهایی که پس از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون میان مالک و مستاجر منعقد می شوند تابع قانون سال ۷۶ بوده و در نتیجه در این قراردادها صرفا حق سرقفلی وجود دارد.
ویژگی های حق سرقفلی
برای آشنایی با نحوه مطالبه حق سرقفلی لازم است با برخی از مهمترین ویژگی های این حق آشنایی داشته باشید. در ادامه برخی از این ویژگی ها ذکر می شود:
حق سرقفلی یک حق مالی است و در نتیجه قابل به ارث رسیدن و یا حتی انتقال ارادی به دیگران است. البته انتقال آن به دیگران مشروط به آن است که این امر از طرف موجر منع نشده باشد.
در صورت تخلیه ملک، موجر باید مبلغ سرقفلی را بر اساس ارزش روز آن به مستاجر برگرداند.
مبلغ سرقفلی معمولا بر اساس توافق طرفین پرداخت می شود اما در صورت اختلاف، ارزش تجاری سرقفلی بر اساس عوامل گوناگونی مانند موقعیت تجاری ملک، نوع و مدت زمان فعالیت تجاری مستاجر در آن ملک و عوامل دیگری مانند وسعت ملک و … توسط کارشناس معتبر تعیین می شود.
انتقال سرقفلی نیازی به تنظیم سند رسمی ندارد در حالی که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انتقال حق کسب و پیشه نیازمند تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی است.
شرایط مطالبه حق سرقفلی چیست؟
اصولا بر اساس حق سرقفلی مستاجر ملک تجاری حتی پس از اتمام مدت زمان اجاره حق دارد در آن ملک تصرف کند. اما اگر برخی شرایط وجود داشته باشد، مستاجر می تواند ضمن تخلیه ملک مورد اجاره مطالبه حق سرقفلی نماید. در این قسمت به شرایط لازم برای مطالبه حق سرقفلی از سوی مستاجر ملک تجاری می پردازیم.
اولین شرط لازم برای آنکه مطالبه حق سرقفلی از سوی مستاجر امکان پذیر باشد، وجود یک قرارداد اجاره میان خواهان حق سرقفلی و مالک ملک تجاری است. دومین شرط لازم برای مطالبه این حق این است که مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر داده باشد یا آنکه در ازای اسقاط حقوقی که بر اساس اجاره نامه به او داده شده است، مطالبه حق سرقفلی نماید. بنابراین در صورت وجود برخی شرایطی که در ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ذکر شده است، مطالبه حق سرقفلی امکان پذیر نیست. در این ماده این شرایط به این صورت بیان شده است: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد، مبلغ آن به قیمت روز و با توافق طرفین تعیین می شود اما اگر توافق طرفین نسبت به مبلغ سرقفلی محقق نشود، مبلغ آن را دادگاه تعیین خواهد نمود.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
