فسخ مبایعه نامه یا هر نوع قرارداد دیگری، بخشی از مقررات مربوط به حقوق قراردادها است که گاهی اوقات طرفین یک قرارداد از جمله بیع به آن نیاز پیدا می کنند. در برخی موارد، فسخ معامله تنها راه حقوقی است که در اختیار فرد قرار دارد. به همین دلیل آشنایی با موارد فسخ قرارداد به ویژه فسخ مبایعه نامه که موضوع این مقاله از گروه وکلای تهران مدافع است، اهمیت ویژه ای دارد. در این مقاله می توانید با هر آنچه لازم است در ارتباط با فسخ مبایعه نامه و به طور کلی هر قرارداد دیگری بدانید، آشنا شوید.
مبایعه نامه چیست؟
قبل از آشنایی با فسخ مبایعه نامه لازم است بدانیم منظور از مبایعه نامه چیست و این واژه از لحاظ حقوقی چه معنایی دارد؟ این واژه، واژه ای است که در معاملات مربوط به املاک و یا خودرو زیاد به گوش می خورد اما بسیاری از افراد با مفهوم دقیق حقوقی آن آشنایی ندارند. مبایعه نامه یا بیع نامه در واقع به معنای قرارداد کتبی بیع است. بیع به معنای قراردادی است که موضوع آن خرید و فروش یک مال معین است. این مال می تواند از نوع منقول یا غیر منقول باشد که قابلیت جا به جایی ندارد. با این حال، مبایعه نامه معمولا مخصوص اموال خاصی مانند خودرو و املاک یعنی همان اموال غیر منقول است و در ارتباط با خرید و فروش این اموال کاربرد دارد.
تفاوت مبایعه نامه و قول نامه
واژه دیگری که در ارتباط با معاملات مربوط املاک زیاد به گوش می رسید و بسیاری از افراد به غلط آن را با مبایعه نامه اشتباه می گیرند، قول نامه است. قول نامه از لحاظ ماهیت و آثاری که به دنبال دارد کاملا متفاوت با مبایعه نامه است. همانطور که در قسمت قبل گفتیم، بیع نامه به معنای قرارداد کتبی خرید و فروش مال مشخص است که به صورت قطعی مالکیت را از شخص فروشنده به شخص خریدار منتقل می کند، در نتیجه بیع نامه که در واقع سند کتبی مربوط به عقد بیع است، یک عقد تملیکی است که مالکیت را به دیگری انتقال می دهد. در حالی که قول نامه عقد تملیکی نبوده و جزو عقود عهدی است. یعنی اثر اصلی آن انتقال مالکیت مال از شخصی به شخص دیگر نیست بلکه شامل تعهدی یا قولی از سوی مالک مال به شخص خریدار است مبنی بر اینکه مال خود را به او خواهد فروخت. بنابراین، بر اساس قول نامه شخص خریدار صاحب هنوز صاحب مال نشده و قول نامه در واقع یک مرحله قبل از تنظیم بیع نامه است.
فسخ مبایعه نامه چیست؟
پس از آشنایی با مفهوم حقوقی مبایعه نامه به این مساله می پردازیم که فسخ مبایعه نامه چیست. در این قسمت لازم است با معنای حقوقی فسخ آشنا شویم. فسخ به عبارت ساده به معنای بر هم زدن یک قرارداد است که می تواند بر مبنای قانون و یا توافق طرفین در قرارداد باشد. بنابراین برای آنکه کسی امکان فسخ یک عقد لازم را داشته باشد، باید قانون و یا قرارداد مربوطه این حق را به او داده باشد. منظور از عقد لازم عقدی است که افراد نمی توانند بدون داشتن دلیل موجه آن را فسخ کنند. در برابر این نوع عقد، عفد جایز قرار می گیرد که طرفین آن می توانند هر زمان که خواستند قرارداد را به هم بزنند. عقد بیع یکی از عقود لازم شناخته شده در قانون مدنی است که برای فسخ آن باید به قانون یا توافق موجود در قرارداد استناد کرد. در ادامه تفاوت فسخ با سایر مفاهیم مشابه و همچنین مراحل انجام آن توضیح داده می شود.
تفاوت فسخ مبایعه نامه با اقاله و انفساخ
در کنار فسخ به عنوان یکی از راه های بر هم زدن قرارداد، مفاهیم حقوقی مشابهی هم وجود دارد که امکان دارد آن ها را با یکدیگر اشتباه بگیرید. تفاوت فسخ با اقاله این است که فسخ ناشی از اراده یکی از طرفین قرارداد است اما اقاله یا تفاسخ به معنای توافق هر دو طرف برای به هم زدن قرارداد است که نیازی به توجیه قانونی یا قراردادی ندارد و هر زمان طرفین نسبت به این موضوع توافق کنند می توانند آن را انجام دهند. مفهوم دیگر انفساخ است که با فسخ کاملا تفاوت دارد. منظور از انفساخ حالتی است که قرارداد بدون دخالت طرفین و به موجب رخ دادن یک امر دیگر مانند عدم رعایت یکی از تعهدات از سوی یکی از طرفین، به خودی خود بر هم می خورد. اما در فسخ، اراده یکی از طرفین درمورد بر هم خوردن قرارداد دخیل است.
موارد فسخ مبایعه نامه چیست؟
فسخ مبایعه نامه می تواند به استناد علل قانونی یا قراردادی باشد که این فسخ را مجاز می دانند. به موارد قانونی که در قانون مدنی برای طرفین حق فسخ ایجاد می کنند خیارات قانونی گفته می شود که شامل امور مختفی مانند خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن و … می شوند. منظور از علل قراردادی نیز این است که طرفین در متن قرارداد در صورت تحقق شرایط خاصی برای خود حق فسخ را در نظر می گیرند. برای مثال در متن بیع نامه قید می شود در صورتی که طرف فروشنده ظرف ۶ ماه از تاریخ انعقاد این قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده و ملک موضوع بیع را به صورت رسمی به نام خریدار نزند، خریدار می تواند بیع را فسخ کند.
به این نوع خیار که منشا آن توافق طرفین در قرارداد است خیار شرط گفته می شود که حتما باید از جهت مدت زمان محدود و مشخص باشد.
فسخ مبایعه نامه چگونه انجام می شود؟
برای فسخ یک قرارداد به طور کلی و از جمله بیع نامه شخصی که خواهان فسخ است ابتدا باید اظهارنامه ای مبنی بر اعلام فسخ قرارداد بر اساس دلایل قانونی ای که دارد بنویسد و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف مقابل قرارداد ارسال کند. در صورتی که طرف مقابل با این فسخ موافقت نکند، طرف فسخ کننده می تواند با تقدیم دادخواست تنفیذ فسخ قراداد به دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده یعنی طرف مقابل یا دادگاه حقوقی محل انعقاد یا اجرای قرارداد فسخ قرارداد را به تایید دادگاه برساند. پس از ارائه این دادخواست، دادگاه آن را بررسی کرده و با توجه به مفاد قانون و قرارداد در صورتی که اعمال فسخ را موجه تشخیص بدهد آن را تنفیذ یا تایید می کند و در نتیجه کلیه آثار حقوقی فسخ نسبت به قرارداد برقرار می شود. البته حکم دادگاه در خصوص تنفیذ فسخ قرارداد آثار فسخ را از تاریخ اعلام فسخ در اظهارنامه ایجاد می کند؛ در واقع حکم دادگاه در این خصوص اعلامی است یعنی فسخی که قبلا صورت گرفته را تایید می کنند. در نتیجه، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ به طرف مقابل اهمیت زیادی دارد که می توانید با مشورت وکیل متخصص در امور قراردادها آن را تنظیم و ارسال کنید.
مشاوره حقوقی درمورد فسخ مبایعه نامه
کسب مشاوره حقوقی درمورد فسخ یک قرارداد اهمیت زیادی دارد؛ زیرا فسخ قرارداد آخرین راه حل حقوقی درمورد یک قرارداد است و در نتیجه باید تمامی ابعاد حقوقی قرارداد خود را در نظر بگیرید. این کار به کمک یک وکیل و مشاور متخصص در امور قراردادها امکان پذیر می شود. با کسب مشاوره حقوقی متوجه خواهید شد که فسخ قرارداد به حفظ منافع شما کمک می کند یا خیر. در صورتی که فسخ راه حل حقوقی مناسب برای شما باشد، وکیل قراردادها اقدام به تنظیم اظهارنامه اعلام فسخ و در صورت نیاز دادخواست تنفیذ فسخ می کند. برای کسب انواع مشاوره حقوقی در قالب مشاوره آنلاین، تلفنی و حضوری می توانید از خدمات حقوقی گروه وکلای ملکبانان که با نهایت تخصص و دانش گرد هم آمده اند، استفاده نمایید.
