عقد اجاره طبق تعریف قانون مدنی به معنای تملیک منافع یک مال به شخص دیگر طی مدت زمان محدود و معین است. در واقع به زبان ساده، طی عقد اجاره مستاجر مالک منافع آن مال در مدت زمان مورد توافق می شود و می تواند در حدود مالکیت خود از آن استفاده کند. بنابراین مهمترین مشخصه عقد اجاره این است که حق مالکیت نسبت به منافع مال ایجاد می کند اما نکته مهم این است که اولا مال موضوع قرارداد اجاره که به آن عین مستاجره گفته می شود، باید مال قابل بقا باشد، یعنی در حین مصرف شدن و استفاده از منافع عین آن باقی بماند (مانند زمین، آپارتمان و …) و ثانیا مدت زمان اجاره به شخص مستاجر باید حتما محدود و مشخص باشد، در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل تلقی می شود. عقد اجاره یک عقد لازم است و این به معنای این است که هیچ یک از طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر نمی توانند بدون استناد به موارد ذکر شده در قانون و یا شرطی که بر اساس قرارداد نسبت به آن توافق کرده اند قرارداد را به هم بزنند و آن را فسخ کنند. یکی از سوالاتی که در ارتباط با فسخ قرارداد اجاره پرسیده می شود این است که آیا می توان به استناد عدم پرداخت اجاره بها قرارداد را فسخ کرد یا خیر؟ برای گرفتن جواب این سوال در ادامه این مقاله با ما همراه باشید.
فسخ اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
یکی از مشکلاتی که ممکن است در حین اجرای قرارداد اجاره ایجاد شود، عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر به موجر است. در این صورت چه راه حلی پیش روی موجر وجود دارد و آیا موجر می تواند به استناد این مساله قرارداد اجاره را فسخ کند یا خیر؟ در پاسخ به این سوال که آیا امکان فسخ وجود دارد یا نه باید گفت به صورت کلی و بر اساس قانون اگر مستاجر اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، نمی توان اقدام به فسخ قرارداد یعنی به هم زدن آن به صورت یک طرفه و بدون مراجعه به دادگاه نمود اما اگر در ضمن قرارداد شرطی مبنی بر حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره بها پیش بینی شده باشد امکان فسخ قرارداد بر اساس این شرط قراردادی وجود دارد. حال سوالی که پیش می آید این است که در این صورت یعنی در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و عدم پیش بینی امکان فسخ در قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چه امکانی به لحاظ حقوقی برای مستاجر وجود دارد؟ در قسمت بعد امکان و راه حل حقوقی موجر را در این شرایط بررسی می کنیم.
تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
در قسمت قبل توضیح دادیم که امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها وجود ندارد اما راه حلی که به جای فسخ در این شرایط وجود دارد این است که موجر می تواند با طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها علاوه بر تخلیه عین مستاجره، کلیه اجور معوقه یعنی اجاره ای که پرداخت نشده را هم بر اساس حکم دادگاه دریافت کند. اگر اجاره نامه عادی باشد، باید قبل از طرح دادخواست در دادگاه اظهارنامه ای مبنی بر پرداخت اجاره برای مستاجر بفرستید و اگر اجاره نامه رسمی باشد اخطاریه مربوط به پرداخت اجاره بها از طریق دفترخانه رسمی ای که اجاره نامه در آن تنظیم شده است برای مستاجر فرستاده می شود. به موجب این اخطاریه مستاجر ۱۰ روز فرصت دارد تا اجور معوقه را به موجر بپردازد در غیر این صورت عین مستاجره بنا به اجرائیه ای که صادر می شود تخلیه خواهد شد. اما در صورتی که اجاره نامه عادی باشد که در بسیاری از اوقات به همین صورت است، مالک عین مستاجره پس از ارسال اظهارنامه و عدم پرداخت اجاره بها می تواند دادخواست تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجور معوقه را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع عین مستاجره ارائه دهد. این دادخواست باید همراه با قرارداد اجاره و دلایل و مدارکی باشد که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها است. دادگاه پس از انجام بررسی های لازم درمورد این دادخواست و در صورتی که عدم پرداخت اجاره بها را اثبات شده بداند، حکم به تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر و پرداخت اجور معوقه ای می دهد که تا زمان صدور حکم پرداخت نشده است. پس از صدور حکم تخلیه اگر مستاجر خودش تا ۱۰ روز ملک مورد نظر را تخلیه نکند، تخلیه ملک با مداخله اجرای احکام دادگاه و به صورت اجباری انجام می شود.
آیا می توان بر اساس عدم پرداخت اجاره بها دستور تخلیه گرفت؟
یکی از مهمترین نکات در ارتباط با تخلیه عین مستاجره تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است. دستور تخلیه به دستوری برای تخلیه ملک گفته می شود که در طول مدت زمان حداکثر ۱ هفته از سوی شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت در صورت رسمی بودن اجاره نامه صادر می شود و برای اجرا شدن بر خلاف حکم تخلیه نیازی به صدور اجرائیه ندارد. در واقع دستور تخلیه یک راه حل بسیار خوب برای تخلیه فوری ملک مسکونی محسوب می شود. صدور دستور تخلیه نیاز به شرایطی دارد که در ادامه آورده می شود:
وجود قرارداد کتبی اجاره و تنظیم آن طبق شرایط ذکر شده در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶. منظور از این شرایط تنظیم قرارداد در دو نسخه اصل، با قید مدت اجاره و امضای حداقل دو نفر به عنوان شاهد است.
انقضای مدت زمان اجاره یا فسخ آن بر اساس موارد قانونی یا قراردادی. بنابراین در صورتی که هنوز مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد یا قرارداد به موجب یکی از موارد قانونی یا قراردادی فسخ نشده باشد، موجر نمی تواند از طریق دستور تخلیه، تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
بر اساس آنچه گفته شد، درمورد اینکه آیا می توان به استناد عدم پرداخت اجاره بها دستور تخلیه فوری گرفت یا خیر باید گفت در صورتی که مدت زمان اجاره منقضی شده باشد و یا بر اساس موارد ذکر شده در قانون یا قرارداد فسخ شده باشد، می توان دستور تخلیه فوری گرفت اما در غیر این صورت امکان گرفتن دستور تخلیه وجود ندارد.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
