خرید و فروش ملک در ایران زمانی معتبر و بی‌خطر است که انتقال مالکیت بر اساس سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی انجام شود. با این حال، بسیاری از املاک در ایران فاقد سند رسمی بوده یا مالکان به دلایل مختلف اقدام به معامله از طریق قولنامه، مبایعه‌نامه یا اسناد عادی می‌کنند.
این موضوع خریداران را با ریسک‌های حقوقی جدی مواجه می‌کند؛ به همین دلیل دریافت مشاوره از متخصصان حقوقی مانند مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی اهمیت بسیاری دارد.
چرا برخی املاک سند رسمی ندارند؟
دلایل متفاوتی وجود دارد، از جمله:
عدم پایان کار یا مشکلات شهرداری
زمین‌های قولنامه‌ای و فاقد طرح تفصیلی
تعارضات ثبتی و اختلافات مالکیت
ارثی بودن ملک و عدم تقسیم‌نامه رسمی
روستاها یا مناطقی که هنوز تحت پوشش کامل ثبت اسناد نیستند
هر کدام از این موارد می‌تواند باعث بروز مشکلات حقوقی بزرگ برای خریدار شود.
خرید ملک بدون سند چه ریسک‌هایی دارد؟
۱. احراز نشدن مالکیت
در اسناد عادی امکان جعل، فروش مال غیر، یا انتقال به چند نفر وجود دارد و خریدار ممکن است با دعوای فروش مال غیر یا ابطال مبایعه‌نامه مواجه شود.
۲. عدم امکان دریافت وام یا نقل و انتقال رسمی
اکثر بانک‌ها و نهادهای رسمی تنها سند رسمی را معتبر می‌دانند.
۳. عدم امکان طرح برخی دعاوی
برای بسیاری از دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، ملک باید قابلیت صدور سند داشته باشد.
۴. هزینه‌های حقوقی سنگین در صورت بروز اختلاف
در صورت شکایت، خریدار باید مدارک معتبر ارائه دهد؛ در حالی‌که اسناد عادی همیشه ارزش اثباتی بالایی ندارند.
خرید ملک بدون سند از نظر قانون ایران
✔️ اعتبار اسناد عادی
طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، سند عادی در برابر طرفین معتبر است اما در برابر اشخاص ثالث اعتبار سند رسمی را ندارد.
این یعنی اگر مالک ملک را به چند نفر بفروشد، کسی که سند رسمی دارد مقدم است.
✔️ الزام به تنظیم سند
اگر ملک قابلیت صدور سند داشته باشد، خریدار می‌تواند با استناد به مبایعه‌نامه و ماده ۲۲۰ قانون مدنی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
✔️ در صورت نبود امکان صدور سند
اگر دلیل قانونی برای عدم صدور سند وجود داشته باشد (مثلاً زمین ملی باشد)، معامله ممکن است باطل یا قابل فسخ باشد.
پیش از خرید ملک بدون سند چه بررسی‌هایی ضروری است؟
مرکز حقوقی ملکبانان همواره تأکید می‌کند که خریداران پیش از انجام معامله، موارد زیر را بررسی کنند:
۱. استعلام از اداره ثبت اسناد
بررسی کنید آیا ملک در طرح ملی‌شدن، محدوده شهرداری یا زمین‌های وقفی قرار ندارد.
- بررسی سوابق ملک و مالک
سوابق قولنامه‌های قبلی، وراثت، شراکت و وضعیت حقوقی باید به‌طور دقیق بررسی شود.
- بررسی مدارک مالکیت معتبر
مثل:
بنچاق قدیمی
رسیدهای پرداخت
گواهی‌های محلی معتبر
پایان کار یا تأییدیه‌های شهرداری
- تنظیم قرارداد استاندارد توسط وکیل متخصص
بسیاری از مشکلات ناشی از عدم اشاره دقیق به حدود، تعهدات، ثمن و ضمانت اجراهاست.
بهترین راه برای خرید ایمن ملک بدون سند
برای کاهش ریسک‌ها، توصیه می‌شود:
حضور یک وکیل متخصص در امور ملکی در تمام مراحل خرید
انجام استعلام‌های قانونی توسط کارشناس حقوقی
تنظیم قرارداد کامل همراه با ضمانت اجرا
گرفتن تعهدات محکم مانند گواهی تصرف، امضاهای متعدد، شهود معتبر و گاهی اقرارنامه رسمی
در این زمینه، مرکز حقوقی ملکبانان با مدیریت وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی با تجربه گسترده در دعاوی ملکی، می‌تواند به خریداران کمک کند تا معامله‌ای ایمن و بدون ریسک انجام دهند.
جمع‌بندی
خرید ملک بدون سند رسمی اگرچه در ایران رایج است، اما مخاطرات حقوقی جدی دارد. آگاهی از قوانین و دریافت مشاوره تخصصی می‌تواند از خسارات بزرگ جلوگیری کند.
اگر قصد خرید چنین ملکی را دارید، بهترین اقدام مشورت با کارشناسان مرکز حقوقی ملکبانان و استفاده از تجربه‌ی وکیل پایه یک دادگستری فرشته محمدحسینی در تحلیل وضعیت ملک و تنظیم قرارداد است.
