عمده دعاوی ملکی مربوط به موضوع پیش خرید آپارتمان می‌شوند. این امر لزوم آشنایی با قرارداد پیش خرید آپارتمان را دو چندان نموده است. در این نوشتار علاوه بر بررسی موضوعاتی چون تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان و خطرات این امر، نمونه قراردادی نیز جهت هر چه آشنایی بیشتر شما با موضوع آورده شده است.تعریف قرارداد پیش‌خرید و پیش‌فروش آپارتمان
قراردادی که موضوع آن خرید یک واحد آپارتمانی باشد که هنوز احداث نشده است قرارداد پیش‌خرید آپارتمان نام دارد.
سازندگان ساختمان‌ها عمدتاً برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی خود پس از صدور جواز ساختمانی مبادرت به پیش‌فروش واحد‌های در حال احداث خود می‌نمایند. برای خریداران نیز این امکان وجود دارد که ثمن معامله را به تدریج پرداخت کنند. در کشور ما که امکان اخذ وام برای پرداخت کامل بهای آپارتمان وجود ندارد این موضوع به خریداران کمک می‌کند تا نسبت به خرید آپارتمان مورد نظر خود و پرداخت بهای آن طی مدت ساخت اقدام نمایند.
تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
به طور کلی در تنظیم قرارداد می‌بایست نکات مختلفی را مد نظر قرار دهید. در تنظیم یک قرارداد پیش خرید علاوه بر نکاتی که به طور معمول در تمام مبایعه نامه‌های آپارتمان رعایت می‌شود، باید نکات ذیل نیز رعایت گردد:
۱. مشخصات آپارتمان مورد معامله از حیث موقعیت آن در ساختمان به دقت ذکر شود تا ابهامی در این خصوص وجود نداشته باشد؛ از این رو بهتر است پروانه ساختمانی مبنا قرار گیرد و با ذکر مشخصات طبقه و موقعیت قرار گرفتن واحد در آن طبقه نیز به طور دقیق مشخص شود؛
۲. اگر ساختمان در مرحله‌ای است که سفت کاری انجام و دیوار‌های بیرونی آپارتمان اجرا شده است، مساحت موجود واحد آپارتمان اندازه‌گیری شده و مبنای معامله قرار گیرد؛
۳. مصالحی که باید در ساخت ساختمان استفاده شود، اعم از قسمت‌های اختصاصی و مشاعات، به طور کامل ذکر شود؛
۴. مشاعات ساختمان به طور کامل با ذکر مشخصات ذکر شود؛
۵. پرداخت ثمن معامله به اقساط و هر قسط منوط به پیشرفت عملیات ساختمان شود؛
۶. نقشه‌های معماری ساختمان و پروانه ساختمان ضمیمه قرارداد شود؛
۷. تاریخ تکمیل ساختمان و تاریخ تحویل واحد مشخص شود.
۸. توصیه می‌شود جهت تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان به وکیل دادگستری متخصص در حقوق ملکی مراجعه نمایید.
خطرات پیش‌خرید آپارتمان
عمده اختلافات و دعاوی حوزه خرید‌و‌فروش املاک مربوط به قرارداد‌های پیش‌خرید آپارتمان می‌باشد. در این قرارداد ریسک‌های مختلفی خریدار را تهدید می‌کند و خریدار ممکن است در معرض هر یک از آن‌ها قرار گیرد. از جمله این ریسک‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
۱. ساختمان به هر دلیلی ساخته نشود و ساخت آن متوقف گردد. در چنین شرایطی خریدار آپارتمان می‌تواند تقاضای الزام فروشنده را به تکمیل بخواهد که در صورت الزام هم می‌توان هزینه تکمیل آپارتمان را از فروشنده بعد از صدور حکم مطالبه نمود. در عمل این موضوع با مشکلات زیادی روبه‌رو است و تقریباً در بیشتر موارد غیر‌ممکن است؛
۲. احداث ساختمان با تأخیر فراوان صورت گیرد؛
۳. ساختمان مطابق شرایط و اوصافی که در قرارداد مشخص شده است ساخته نشود؛
۴. آپارتمان به افراد مختلفی فروخته شود.
نمونه قرارداد پیش‌خرید آپارتمان
ماده ۱. طرفین قرارداد
الف) فروشنده: ………. .
ب) خریدار: ………. .
ماده ۲. موضوع قرارداد
عبارت است از پیش‌فروش یک واحد آپارتمان به مساحت ………. در حال احداث در پلاک ثبتی ………. مطابق پروانه ساختمانی شماره ………. واقع در طبقه ………. واحد جنوبی به انضمام یک واحد پارکینگ اختصاصی در طبقه ………. و یک باب انباری به مساحت ………. در طبقه ………. که مطابق مصالح و نقشه معماری که پیوست این قرارداد می‌باشد و به امضاء طرفین رسیده است، احداث خواهد گردید.
ماده ۳. مشاعات ساختمان
در ساختمان مورد معامله مشاعات به شرح ذیل احداث خواهد شد که مصالح به کار رفته در مشاعات مطابق پیوست شماره … این قرارداد می‌باشد.
الف) سالن اجتماعات واقع در طبقه ………. به مساحت ………. که تجهیزات ذیل در آن نصب خواهد شد: ………. ؛
ب) مجموعه آبی شامل استخر، سونا و جکوزی واقع در طبقه ………. ؛
ج ) سالن ورزشی که به تجهیزات ذیل مجهز خواهد شد: ………. ؛
ماده ۴. بهای آپارتمان
بهای آپارتمان بابت هر مترمربع ………. ریال و جمعاً ………. ریال می‌باشد که به شرح ذیل در وجه فروشنده پرداخت خواهد شد:
الف: مبلغ ………. ریال معادل ………. درصد ثمن معامله همزمان با انعقاد قرارداد؛
ب: مبلغ ………. ریال معادل ………. درصد ثمن معامله همزمان با اجرای کامل اسکلت ساختمان؛
ج: مبلغ ………. ریال معادل ……….. درصد ثمن معامله همزمان با اتمام مرحله سفت کاری؛
د: مبلغ ………. ریال معادل ……….. درصد ثمن معامله همزمان با اتمام مرحله نازک کاری؛
ه: مبلغ ………. ریال معادل ……….. درصد ثمن معامله همزمان با تکمیل ساختمان؛
و: مبلغ ………. ریال معادل ……….. درصد ثمن معامله همزمان با تحویل ساختمان؛
ز: مبلغ ………. ریال معادل ……….. درصد ثمن معامله همزمان با تنظیم سند رسمی.
ماده ۵. سایر شرایط قرارداد
الف-
فروشنده متعهد گردید نسبت به تکمیل ساختمان مطابق شرایط این قرارداد تا تاریخ ………. اقدام نماید؛ به شکلی که در تاریخ ذکر شده نباید هیچ‌گونه عملیات بنایی در ساختمان بوده و ساختمان به طور کامل آماده بهره‌برداری باشد.
برنامه زمان‌بندی پیشرفت عملیات ساختمانی به شرح ذیل خواهد بود:
– گود‌برداری و اجرای فونداسیون تا تاریخ ………. ؛
– اجرای کامل اسکلت تا تاریخ ………. ؛
– اتمام کامل مرحله سفت‌کاری تا تاریخ ………. ؛
– اجرای کامل مرحله نازک‌کاری تا تاریخ ………. ؛
– نصب و انتقال آب و برق و گاز و شروع به بهره‌برداری کامل از ساختمان تا تاریخ ………. ؛
– آماده نمودن مقدمات لازم برای صدور سند تفکیکی و تنظیم سند به نام خریدار حداکثر تا تاریخ ………. .ب-
خسارت تأخیر در هر مرحله از اجرای زمانب ندی فوق معادل ………. ریال برای هر روز توافق گردید.
ج-
چنانچه مدت تأخیر در هر مرحله بیش از ………. ماه باشد خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نموده و علاوه بر استرداد مبالغ پرداخت شده مبلغی معادل ………. ریال را بابت خسارت تخلف از انجام تعهد مطالبه نماید.
د-
توافق گردید که مورد معامله در تاریخ ………. و به صورت تکمیل شده تحویل خریدار گردد و در صورت تأخیر در تحویل، فروشنده باید روزانه مبلغ ………. ریال بابت خسارت تأخیر در تحویل به خریدار بپردازد.
ه-
فروشنده متعهد می‌گردد ظرف موعد پیش‌بینی شده در این قرارداد نسبت به تکمیل ساختمان و آماده نمودن مقدمات تنظیم سند رسمی اقدام نماید و در تاریخ ………. در دفترخانه اسناد رسمی شماره ………. حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اقدام نماید.
و-
چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود و نسبت به انجام تشریفات انتقال سند رسمی اقدام ننماید متعهد می‌گردد روزانه مبلغ ………. ریال بابت خسارت تأخیر به خریدار پرداخت نماید.
ز-
چنانچه فروشنده به تعهدات خود در پیشرفت عملیات ساختمانی عمل نماید و خریدار در پرداخت اقساط خود تأخیر نماید مکلف است روزانه مبلغ ………. ریال بابت خسارت تأخیر در وجه فروشنده پرداخت نماید.
ک-
پرداخت کلیه هزینه های نقل و انتقال به عهده فروشنده می باشد و هزینه دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین می باشد.
ل-
چنانچه ثابت شود به دلایل قانونی مانند مستحق‌الغیر بودن یا بازداشت بودن و عواملی از این قبیل مورد معامله قابل انتقال به خریدار نمی‌باشد یا اینکه فروشنده بیش از ………. ماه در تحویل مورد معامله اقدام نماید، در حالی که خریدار بیش از ۵۰ درصد ثمن معامله را پرداخت نموده باشد، فروشنده متعهد به پرداخت خسارتی معادل ارزش روز مورد معامله یا تکمیل و فقدان موانع قانونی به خریدار می‌باشد.
این قرارداد در پنج ماده و دو نسخه تنظیم شده است و مفاد آن برای طرفین لازم الاتباع است.
فروشنده: ………. .
خریدار: ………. .
شهود: ………. .
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
