در ابتدا بهتر است درباره اهمیت در اختیار داشتن سند رسمی برای املاک صحبت کنیم. تنظیم سند رسمی در معاملات مهمترین مرحله در نقل و انتقال آن ها به شمار می آید. زمانی که سند رسمی یک ملک به نام کسی صادر می شود، دیگر نمی توان در مالکیت آن شخص نسبت به آن ملک شک و شبهه ای وارد کرد، مگر آنکه جعل بودن سند یا اشتباه در تنظیم آن در محضر دادگاه به اثبات برسد که فرایند بسیار دشواری است و به ندرت رخ می دهد.
َدر نتیجه، در اختیار داشتن این سند مهمترین دلیل اتباتی برای اثبات مالکیت افراد بر املاک محسوب می شود، زیرا بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، قانون فقط کسی را به عنوان مالک یک ملک به رسمیت می شناسد که برای او سند رسمی صادر شده باشد. بنابراین، با در اختیار داشتن این نوع سند، هیچ فرد دیگری نمی تواند نسبت به ملم شما ادعای مالکیت کند و قانون از مالکیت شما بر اساس این سند حمایت حداکثری خواهد نمود.
تنظیم سند رسمی در معاملات به عهده چه کسی است؟
در معاملات مربوط به املاک که در جریان آن ملکی از فروشنده به خریدار منتقل می شود، فروشنده موظف است در تاریخی که به توافق طرفین رسیده است در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و اصطلاحا آن ملک را به صورت قطعی به خریدار انتقال دهد. در نتیجه، گرفتن سند رسمی در معاملات مربوط به املاک از تعهدات فروشنده محسوب می شود که باید در تاریخ مورد توافق در قرارداد خرید و فروش به آن عمل کند.
اگر فروشنده در این تاریخ که مورد توافق طرفین بوده است، به تعهد خود یعنی حضور در دفتر اسناد رسمی عمل نکند خریدار می تواند از طریق قضایی طرح دعوا کرده و با ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انجام این تعهد از سوی فروشنده را بخواهد.
الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده بر عهده کیست؟
در قسمت قبل توضیح دادیم که تعهد تنظیم سند به نام خریدار در دفتر اسناد رسمی از تعهدات فروشنده ملک است. اما اگر فروشنده فوت کند، تعهدات قراردادی او که توسط وراث او قابل انجام باشد به آن ها منتقل می شود و وراث متوفی به عنوان قائم مقام او می توانند بسیاری از تعهدات او را انجام دهند. در نتیجه الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده به طرفیت وراث فروشنده امکان پذیر است، در واقع این به این معناست که وراث فروشنده پس از فوت او وظیفه دارند تعهد انتقال قطعی ملک مورد معامله و گرفتن سند را انجام دهند و قانون آن ها را به عنوان متعهد در اجرای قرارداد قلمداد می کند.
چگونگی الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده باید در قالب دادخواست حقوقی که فرم مشخصی دارد و باید مشخصات دقیق خواهان (خریدار ملک) و خوانده (وراث فروشنده) در آن نوشته شود. حضور وکیل یا مشاور حقوقی متخصص که در زمینه دعاوی ملکی تجربه و مهارت داشته باشد برای تنظیم این دادخواست ضروری است زیرا اگر به صورت نا دقیق و بدون رعایت تشریفات دادگاه های حقوقی نوشته شود، ممکن است بدون ثبت دادخواست با قرار رد دادخواست یا اخطار رفع نقص مواجه شود و هزینه و زمان بیشتری را به شما تحمیل کند.
پس از تنظیم صحیح دادخواست و ارائه به مرجع قضایی، این دادخواست ثبت شده و به یکی از شعب دادگاه حقوقی برای رسیدگی و صدور رای ارجاع داده می شود. دادگاه عمومی حقوقی پس از بررسی پرونده در صورتی که ادله شما را صحیح بداند حکم به الزام وراث به تنظیم سند رسمی به نام خریدار معامله می دهد. این حکم پس از قطعی شدن به واحد اجرای احکام دادگستری می رود و اگر وراث این حکم را به اختیار خود انجام ندهند، نماینده دادگستری در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به نمایندگی از وراث سند قطعی ملک را به نام خریدار امضا می کند.
دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاهی که برای رسیدگی به دعوای الزام تنظیم سند در صورت فوت فروشنده صلاحیت به رسیدگی دارد، دادگاه عمومی حقوقی است و از لحاظ صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع ملک مورد معامله صلاحیت رسیدگی دارد زیرا اصولا دعاوی مربوط به اموال غیر منقول یا همان املاک برای رسیدگی بهتر توسط دادگاه، در دادگاه محل وقوع آن ملک رسیدگی می شوند. تشخیص دادگاه صالح یکی از مهمترین مراحل این فرایند است، زیرا با تشخیص نادرست دادگاه صالح پرونده شما با قرار عدم صلاحیت مواجه شده و زمان و هرینه بیشتری به شما تحمیل می کند.
نکات حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده
هر عمل حقوقی از جمله طرح دعوا در محاکم حقوقی نکات خاصی دارد که باید مورد رعایت قرار گیرند تا به نتیجه مطلوب درمورد آن ها برسید. در این قسمت برخی از مهمترین نکات را درمورد دعوای الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده برای شما عزیزان بیان می کنیم.
بهتر است قبل از طرح دعوای حقوقی برای الزام وراث فروشنده به انجام تعهدات خود، اظهارنامه ای حقوقی برای آن ها ارسال کنید که محتوای آن درخواست انجام تعهد خود یعنی حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی ملک است. در صورتی که وراث فروشنده حاضر به انجام این کار نشوند، می توانید به استناد این اظهارنامه و ادله دیگری که لازم است اقدام به طرح دعوا و ثبت دادخواست نمایید.
نکته مهم هنگام تنظیم دادخواست حقوقی این است که باید تمامی خواندگان را در دادخواست خود به عنوان خوانده ذکر کنید. در این دعوا که علیه وراث فروشنده طرح می شود، باید دعوای خود را علیه تمامی وراث طرح کنید در غیر این صورت یعنی از قلم انداختن برخی از وراث، دادخواست شما دادخواست صحیحی تلقی نشده و ثبت نمی شود.
مهمترین چیزی که باید در ضمن دعوای خود به اثبات برسانید، وجود رابطه حقوقی و قراردادی میان خودتان و فروشنده ملک تحت عنوان قرارداد فروش ملک است. در نتیجه باید قرارداد خود را به دادخواست ضمیمه کنید و اگر قرارداد کتبی در این مورد تنظیم نکرده اید یا آن را در اختیار ندارید، با استفاده از ادله اثباتی دیگر مانند شهادت شهود رابطه قراردادی و تعهد فروشنده به تنظیم سند رسمی را اثبات کنید. همچنین باید اثبات کنید که فروشنده متعهد شده است در تاریخ معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام شما بزند.
دریافت مشاوره حقوقی
گروه وکلای ملکبانان با مدیرت وکیل فرشته محمد حسینی و سابقه درخشان و پرونده های موفق طی سال های اخیر آماده بررسی پرونده های قضایی و مشاوره های تخصصی در حوزه ی ملکی می باشد. با اعتماد به وکلای پایه یک دادگستری این موسسه می توانید از استیفای کامل حقوق قانونی خود اطمینان خاطر داشته باشید.
