افراز ملک یکی از دعاوی بسیار مهم در امور ملکی است که نکات حقوقی بسیاری دارد و عدم آشنایی افراد با این نکات می تواند باعث عدم موفقیت و دستیابی به نتیجه دلخواه در روند دادرسی شود. در این مقاله می توانید با صفر تا صد روند افراز ملک و نکات حقوقی آن آشنا شوید. همچنین در صورت نیاز به وکیل متخصص ملکی برای کسب مشاوره حقوقی و یا وکالت در پرونده خود می توانید از وکلای گروه وکلای ملکبانان که دارای تجربه چندین ساله و موفق در حل و فصل امور ملکی هستند استفاده نمایید.
ملک مشاع چیست؟
افراز ملک یک عبارت بسیار پر کاربرد در رابطه با حقوق املاک است که حتما آن را شنیده اید. افراز ملک نسبت به املاک مشاع اتفاق می افتد، بنابراین پیش از آشنایی با این عمل حقوقی باید بدانیم منظور از ملک مشاع چیست. منظور از ملک مشاع ملکی است که بیش از یک نفر مالک آن محسوب می شوند و در واقع حداقل دو نفر در مالکیت نسبت به آن ملک اشتراک دارند. در صورتی که ملک مفروز که در مقابل ملک مشاع قرار دارد به ملکی گفته می شود که فقط یک شخص که می تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد مالک آن ملک است. در نتیجه مالک ملک مفروز فقط یک نفر است در حالی که در ملک مشاع حداقل دو نفر مالک ملک هستند و ملک مشاع میان آن دو یا چند نفر مشترک است. منظور از ملک نیز مال غیر منقول است که بدون ایراد خرابی قابلیت جا به جایی ندارد و به همین دلیل آثار و احکام حقوقی خاصی نسبت به آن برقرار است.
افراز ملک مشاع به چه معناست؟
مشارکت با دیگران در مالکیت و اداره یک ملک واحد مشکلات زیادی را برای افراد به وجود می آورد. برای مثال برای تصرف مادی در ملک مثل سکونت در آن یا هر نوع تصرف دیگر باید اذن همه شرکا وجود داشته باشد و در غیر این صورت می توان به حکم دادگاه فرد متصرف را که بدون اذن شرکای دیگر اقدام به تصرف ملک نموده است از ادامه تصرف منع کرد. علاوه بر این، در برخی از موارد تصرف حقوقی در ملک مانند فروش، اجاره، رهن و … نیز مستلزم کسب اجازه از دیگر مالکان ملک است.
زیرا انجام این تصرفات حقوقی اگر به میزان سهم فرد متصرف باشد، هر چند به لحاظ حقوقی درست است اما تسلیم آن به طرف مقابل مانند خریدار یا مستاجر نیاز به رضایت همه شرکا دارد و بدون کسب این رضایت نمی تواند ملک را به قبض طرف معامله در آورد. به دلیل همین مشکلات است که بسیاری از افراد تصمیم می گیرند ملک را از حالت مشاع در آورند و آن را به چند ملک مفروز تبدیل کنند. به این عمل حقوقی یعنی تقسیم ملک مشاع میان شرکا و تبدیل آن به چند ملک مفروز، افراز ملک مشاع گفته می شود. افراز ملک مشاع باعث می شود سهم هر یک از شرکا در ملک مشاع تبدیل به ملک مجزای دیگری شود که تنها مالکیت یک نفر را دارد.
تفاوت افراز با تفکیک ملک مشاع چیست؟
در کنار افراز، ممکن است واژه دیگری هم در رابطه با املاک مشاع تحت عنوان تفکیک ملک مشاع به گوشتان رسیده باشد. تفکیک ملک مشاع اگر چه مانند افراز نسبت به ملک مشاع انجام می شود اما تفاوت های حقوقی بسیاری با افراز دارد. مهمترین تفاوت تفکیک با افراز این است که در افراز ملک مشاع، مالکیت مشترک شرکا نسبت به ملک از بین می رود و آن ملک تبدیل به چند ملک جداگانه می شود که ماهیت مفروز دارند و تنها یک نفر مالک هر کدام از آن ها است. در صورتی که در فرایند تفکیک ملک مشاع، مالکیت مشترک و مشاعی شرکا نسبت به املاک تفکیک شده همچنان وجود دارد اما در نتیجه تفکیک، چند سند جداگانه برای ملک صادر می شود که اداره و پیگیری امور حقوقی و اداری آن را در آینده تسهیل می کند. برای مثال زمانی که بر روی یک زمین مشاعی مشترک میان چند نفر که اصطلاحا به آن ملک مادر گفته می شود، یک آپارتمان ساخته می شود، انجام فرایند تفکیک منجر به صدور سند به تعداد شرکا و تعیین میزان سهم هر شریک در سند او می شود که مبتنی بر سندی به نام صورت مجلس تفکیکی است.
تفکیک می تواند نسبت به مال مفروز که متعلق به یک نفر است هم انجام شود اما فرایند افراز فقط مختص به اموال مشاع است. یکی دیگر از تفاوت های میان افراز و تفکیک این است که تفکیک عموما بر اساس توافق شرکای ملک مشاعی صورت می گیرد و در صلاحیت اداره ثبت است اما در افراز چون ملک مشاعی حالت اشاعه یا مشترک بودن خود را از دست می دهد ممکن است یک یا چند نفر از شرکا با آن موافق نباشند، به همین دلیل افراز در بسیاری از موارد در صلاحیت دادگاه است تا در نهایت اختلاف میان شرکا را حل و فصل نماید.
مرجع صالح برای افراز ملک
در قسمت قبل اشاره شد که یکی از تفاوت های میان افراز و تفکیک در مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست آن هاست. مرجع صالح برای رسیدگی به افراز یا اداره ثبت محل وقوع ملک است و یا اداره عمومی حقوقی محل وقوع ملک که تعیین مرجع صالح از میان این دو بسیتگی به عوامل متعددی دارد. در ادامه موارد صلاحیت اداره ثبت و دادگاه به تفصیل بررسی می شود.
درخواست افراز از اداره ثبت
در بعضی موارد اداره ثبت محل وقوع ملک برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارد. صلاحیت اداره ثبت برای رسیدگی به این درخواست مربوط به مواردی است که فرایند ثبت ملک بر اساس قانون ثبت انجام شده است و ملک، ثبت نشده تلقی می گردد. در صورتی که ملک از نوع ملک ثبت نشده نباشد یا همراه با شرایطی باشد که در ادامه ذکر می شود، رسیدگی به درخواست افراز آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
دعوای افراز ملک در دادگاه
صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک نسبت به درخواست افراز آن مربوط به موارد زیر است:
زمانی که ملک مراحل ثبتی را طبق قانون ثبت طی نکرده و در دفتر املاک به عنوان ملک ثبت شده به ثبت نرسیده است.
زمانی که در میان شرکای ملک مشاعی یک یا چند شریک غایب یا محجور باشد. برای مثال اگر یکی از شرکای ملک صغیر یا سفیه باشد نمی توان درخواست افراز را به اداره ثبت ارائه داد و دادگاه باید این صلاحیت را رسیدگی کند.
اگر بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد یعنی مالک آن درخواست ثبت آن را در دفتر املاک اداره ثبت نکرده باشد رسیدگی به افراز در صلاحیت دادگاه خواهد بود.
برای درخواست رسیدگی به افراز در صورتی در صلاحیت دادگاه باشد باید دادخواست افراز ملک را به دادگاه صالح ارائه داد. وکیل متخصص ملکی می تواند در تشخیص اینکه رسیدگی به افراز در صلاحیت کدام مرجع است و نیاز به چه اقداماتی دارد به شما کمک کند.
چه املاکی قابل افراز هستند؟
برای آنکه فرایند افراز درمورد ملکی انجام شود، باید آن ملک قابل افراز باشد. بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی: هر شریک‌المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. بنابراین، مواردی وجود دارد که باعث ممنوعیت افراز ملک مشاع می شوند. برای مثال شهرداری یا اداره منابع طبیعی در هر منطقه طبق نقشه های جامعی که تهیه می شوند برخی املاک را غیر قابل افراز تشخیص می دهند که این مساله هنگام رسیدگی به درخواست افراز باید مورد توجه قرار بگیرد. یکی دیگر از موارد عدم امکان پذیری افراز، زمانی است که در صورت افراز ملک، سهم یکی از شرکا یا خود ملک از مالیت می افتد و دیگر ارزش اقتصادی ندارد. در این صورت نیز امکان افراز وجود ندارد. به همین دلیل پس از ارائه درخواست افراز، مرجع صالح ابتدا با کمک کارشناس رسمی و صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی قابلیت افراز را بررسی می کند و در صورتی که ملک دارای موانع افراز نباشد، حکم به افراز می دهد. اما اگر ملک طبق تشخیص کارشناس، از جمله املاکی باشد که قابلیت افراز ندارند، مرجع صالح می تواند حکم به فروش مال و تقسیم بهای ناشی از آن میان شرکا بدهد. البته باید توجه داشته باشید که حکم به فروش ملک مشاعی تنها در دادگاه امکان پذیر است و اداره ثبت نمی تواند چنین حکمی بدهد.
